公司上半年营收保持增长，归母净利略有下滑；综合开发业务受行业影响销售下行，新增土地储备项目2个； 城市建设业务产值进一步提高，毛利率有所下滑；城市服务业务量持续加大投入，上半年保持增长。给予“增持”评级。
上半年营收保持增长，归母净利略有下滑。公司上半年营收/营业利润/归母净利分别为83亿/18亿/13亿元，同比分别+6.7%/+1.2%/-1.43%。营收结构上看，城市建设/综合开发/城市服务三大板块收入占比分别为56% /46%/8%，其中城市建设和综合开发等内部抵消8 亿，对应占收入比9.3%，城市建设/综合开发/城市服务三大板块收入同比分别+15.0%/-6.8%/+16.0%；公司收入保持平稳增长，但综合毛利率较去年同期微降4.2 PCT至33.1%，三费费率较上年同期提高1.2 PCT 至5.4%，投资收益由上年同期的1839 万元降至1225万元，使得营业利润增速较营收增速降低5.5 PCT至1.2%。所得税由上年同期的5.2 亿元上升至5.5 亿元，母公司权益比例略有降低使得归母净利同比下降1.43%。
综合开发业务：受行业影响销售下行，新增土地储备项目2 个。上半年房地产项目认购金额43.42亿元，同比-54.2%，预售金额37.50亿元，同比-59.0%，未结转建筑面积102.76万平方米，同比-18.9%。公司在建项目10个，在售项目20个，公司上半年新增土地储备项目2个，累计未开发储备项目3个，总建筑面积102.03万平方米。
城市建设业务：业务产值进一步提高，毛利率有所下滑。上半年城市建设（建筑施工）收入46亿，同比+15%，毛利率7.82%（较上年同期-4.17 PCT）。
公司拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，业务涵盖市政道路、管网等城市基础设施，水环境、园林绿化、高速公路等工程，工业与民用建筑工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。报告期内，公司城市建设业务产值进一步提高，公司新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目248 项，合同造价497 亿元，比上年同期增长38.64%。
城市服务业务：持续加大投入，上半年保持增长。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，城市服务业务稳中有进。上半年城市服务收入约6.4 亿，同比+16%。业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等四项业务：
a. 城市基础设施管养服务：公司承接了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养护与运营管理业务。承接养护道路1,854 条，桥梁926 座，里程2,222.78 公里；设施维护道路4,466 条，里程3,360.47 公里；隧道管养单洞50个，总长56.1 公里。公司推动智慧管养系统建设，深化养护作业专业化、标准化、信息化、精细化管理，进一步提高公司管养水平与核心竞争力。
b. 棚户区改造服务：报告期内，共与4 家公司签订合作框架协议，推进5 个实施主体项目。罗湖棚改项目所有回迁地块于6 月15 日全面封顶。碧海花园棚改项目专项规划已完成项目专规（草案）公示，目前正在基坑支护及土石方工程。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目正按照进度有序推进。
c. 商业运营服务：截至年中，公司总可租建面约24.45 万平，其中写字楼占比约56%，主要是天健创智中心、天健创业大厦和商务大厦等；工业厂房及配套占比31%，主要是华富工业园、粤通工业区等；住宅及配套占比约11%，主要是景田综合大楼和景田综合市场；商业占比约3%，主要是天然居商业中心。公司通过调战略、优结构、引人才等系列措施，推动天健置业向集策划、招商、智慧运营、投资一体化的专业化商业运营公司目标快速前进。物业综合出租率 94%（较上年同期+8 PCT），租金收缴率 92%（较上年同期-4 PCT）。天健创智天地项目获得“建筑业生态智谷-数字建造产业园”和“数创走廊-数字建筑设计产业园”双重点产业园区认证。进一步加快智慧园区体系等建设，智慧园区的一期二期系统预计下半年上线运行。
d. 物业服务：报告期内，物业服务新增物业管理项目45个，面积257.57万㎡，业务覆盖全国29个城市。
负债规模和负债率指标上升。截至年中，公司账面有息负债190 亿元，净负债率86%，扣永续债后的 净负债率为143%，负债规模及负债率指标均较去年同期明显上升；公司在手现金74 亿元，较去年同期有所下降，对即期有息负债的保障倍数约0.83倍；剔除预收款后的资产负债率为75%。
投资建议：公司上半年营收保持增长，归母净利略有下滑；综合开发业务受行业影响销售下行，新增土地储备项目2个； 城市建设业务产值进一步提高，毛利率有所下滑；城市服务业务量持续加大投入，上半年保持增长。预计公司2022-2024年EPS分别为1.18元、1.33元和1.46元，当前股价对应PE分别为5.0倍、4.5倍和4.1倍，给予“增持”评级。
风险提示：销售不及预期，项目进展不及预期。