投资要点

    背靠深圳国资，推动三大业务齐头并进：公司系深圳市特区建工集团核心子公司，背靠深圳国资委，具备获取深圳重大工程资源及房地产项目的优势。公司在建筑施工、地产开发、城市服务三大领域协同发力，形成完成的城市建设与服务产业链，实现2017-2022 年总营收36%的复合增长率。

    城市建设业务资深企业，基础扎实，注重科技赋能：公司深耕工程施工领域，施工总承包资质数量领跑全国，承接工程业务模式灵活多样，是深圳本土大型市政工程方面的资深企业。公司高度重视科技赋能建筑产业，持续投入资金开展建筑科研，2021 年研发投入4.1 亿元，同比增长191%。

    受益于资深优势+科技引领+积极布局EPC 业务，公司该业务毛利率从2017 年的5.8%逐步提升到2021 年的7.37%，截止2021 年公司在建建筑工程219 个，合同金额448.5 亿元。随着深圳建筑业“十四五”规划提出到2025 年“行业增加值1400 亿元、总产值7000 亿元”的宏伟目标，公司有望乘势扩大在深工程规模，实现城市建设板块未来5 年的新跨越。

    房地产业绩稳步提升，手握深圳优质旧改，拉升公司整体利润：2021 年公司房地产销售额首破百亿达158.8 亿元（YoY+121.3%），优质在售项目（如天健天骄、天健公馆等）毛利润率超60%，远高于行业平均水平；房地产在售未结算的计容建面250 万平方米，权益占比100%；土地储备重点布局大湾区，深耕深圳本土市场。重点土储项目-龙岗南岭村旧改已开展入户测绘，整体申报登记率高达99.03%。

    城市服务业务类型多样，全方位满足市场需求：公司城市服务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务四大方面，多点开花为政府与市场主体提供优质运营服务。2021 年，高毛利率（达到37.32%）物业租赁业务占比提高，拉动板块整体盈利回升。

    盈利预测及估值：我们预计公司2022-2024 年归母净利润分别为22.2、32.8 和60.1 亿元，对应EPS 为1.19、1.75 和3.21 元。我们以NAV的方式对公司资产进行重估，在未将深圳南岭村旧改项目纳入计算的前提下，保守得到公司每股RNAV 为12.80 元。公司当前股价7.76 元，对应折价率约39%。考虑到公司可在完整的城市建设与服务产业链上持续发力，并拥有优质土储布局及地方国资背景优势，我们给予公司2022 年8倍PE 估值，对应目标价9.52 元，首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示：旧改项目推进速度不及预期；需求修复不及预期。