深圳城市综合运营商，有望受益于深圳国资委旗下重要建设平台。1）公司主营城市建设、综合开发、城市服务。目前，深圳市特区建工集团持有公司23.47%股份，深圳市资本运营集团持有公司16.10%股份，公司实际控制人为深圳市国资委。2）深圳市特区建工集团到“十四五”期末，力争成为总资产、营收超千亿元的大型综合性建工产业集团。考虑到特区建工集团是深圳市国资系统唯一具有城市基础设施全链条服务能力的企业，而公司是特区建工集团旗下的主要城市综合运营商。我们认为为确保未来深圳本地城市建设中的大项目顺利落地（根据wind 数据测算，深圳2021 年全社会固定资产投资完成额为8252 亿元），未来公司有望持续获益于深圳的大型建筑施工的落地。

    　　核心竞争力强，主业突出、各业务联动发展。公司核心竞争力表现为：全产业链一体化协同优势、主责主业能力突出、市场化程度逐年加深、铸就“天健铁军”精神。2021 年，公司工程施工收入、房地产收入、物业租赁收入、棚改项目管理服务收入、其他收入分别为146.77 亿元、98.39 亿元、3.99 亿元、1.27 亿元和6.99 亿元，占比分别为63%、42%、1.7%、0.5%、3%

    　　房地产开发：（1）深耕南宁、深圳等地，商住占比60%以上。2021 年末，公司总土储计容总建面268.99 万平。其中，南宁、深圳占比分别为37%、17%。2021 年末，公司未结算项目建面145.64 万平。（2）公司房产销售规模震荡上行，结算收入持续增加。2021 年，公司实现商品房销售额158.8 亿元，同比增加121.3%。同期，公司房产结算收入98.4 亿元，同比增加42.2%。

    　　（3）城市更新重大项目-南岭村。该项目属土地整备利益统筹项目，项目研究范围约345 公顷，整备实施总规模252 公顷。2021 年5 月，公司中标该项目前期服务项目。至2022 年3 月，入户测绘整体申报登记率达99.03%。

    　　城市建设：（1）行业地位高。公司从事城市建设业务的子公司为深圳市市政工程总公司，是全国首批获得市政总承包特级资质的三家企业之一。（2）项目积极推进。2021 年，公司在建项目219 项，合同金额448.54 亿元，同比增长34.7%；新开工项目180 项，合同金额228.93 亿元，同比增长96.7%。

    　　城市服务：（1）服务范围广。公司从事城市服务业务的子公司为深圳市天健城市服务有限公司，业务范围涵盖物业服务、城市服务、商业运营、智能楼宇、园林工程和天健蜜生活六大板块。（2）服务结构优化，核心竞争提升。

    　　利润率高的物业租赁收入占比逐年上升，棚改业务的收入占比逐年下降。

    　　合理价值区间为8.61-9.84 元，首次覆盖给予“优于大市”评级。预计公司2022-2023 年EPS 分别为1.23 元、1.43 元。给予2022 年7-8 倍动态市盈率，对应合理价值区间为每股8.61-9.84 元，首次覆盖给予“优于大市”评级。

    　　风险提示。房地产销售和价格下跌风险；公司多元化业务拓展不顺风险等。