事项：

    　　公司公布2021 年年报，全年实现营收232.7 亿元，同比增长35.9%；归母净利润19.3 亿，同比增长30.1%，处于业绩预告中间水平；公司拟每10股派发现金红利3.3 元（含税）。

    　　平安观点：

    　　地产结转增加与税收清算，业绩维持较快增长。公司全年营收同比增35.9%，归母净利润同比增30.1%，主要因：1）地产业务结转收入增加，期内综合开发板块营收同比增42.2%至98.4 亿元；2）相关地产项目税收清算完成，期内税金及附加同比减少8.8 亿元至1.4 亿元。此外，楼市基本面承压背景下，公司基于审慎原则计提减值损失4.3 亿元，同比增加3.2亿元。期末合同负债与预收账款合计值104.4 亿元，同比增109%，为后续业绩增长奠定坚实基础。

    　　地产销售创历史新高，综合开发提效增速。期内天健地产集团认购、签约、回款等指标均破百亿，创历史新高，全年销售金额158.8 亿元，销售面积38.3 万平米，分别同比增121%、63%。天骄北庐现售单位、前海悦桂府等6 个项目开盘。期内公司创新综合开发模式，拓展首个片区统筹项目——南岭村土地整备利益统筹前期服务项目，为开展产业链协同提供重要平台。大鹏花树尾、岭澳新村城市更新及非农用地等4 个外拓项目树立国企与股份公司合作新模式。目前综合开发业务主要在售项目20 个，计容建面249.8 万平米，累计结转123.4 万平米，未结转建筑面积109.5 万平米。

    　　城市建设夯实基础，城市服务乘势而上。期内公司新增多项PPP、EPC、代建、总承包等各类工程，在建项目219 项，合同造价448.54 亿元，同比增长34.7%。城市服务囊括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务，期内新增物业管理项目82 个，面积448.07 万平米；拓展落地9 个服务类棚改项目，推进3 个实施主体项目；罗湖棚改项目已圆满完成涉及8,240 户当事人的安置房选房工作，南岭村土地整备利益统筹前期服务项目正按照进度有序推进，房屋申报登记率已达98.92%；承接养护道路1854 条，桥梁926 座，里程2223公里；设施维护道路4466 条，里程3360 公里；隧道管养单洞50 个，总长56.1 公里。

    　　净负债率显著降低，债务持续稳健。期末公司在手现金84.1 亿元，为一年内到期长短期负债总和的183.1%，短期偿债压力无忧；期末剔除预收款后的资产负债率74.0%，同比降0.9pct，净负债率42.9%，同比下降28.4pct，维持行业低位。公司拓宽融资渠道，降低融资成本，2021 年度授信规模增加167 亿元，使用超短贷149 亿元，滚动发行超短融42 亿元，发行永续债25 亿元，签发商票5.9 亿元、保理1,500 万元，供应链金融实现历史性突破。

    　　投资建议：考虑公司天健天骄等项目待结转数量仍多且毛利可观，上调此前盈利预测，预计2022-2023 年EPS 分别为1.26元、1.45 元，原预测为1.16 元、1.28 元，新增2024 年预测为1.63 元，当前股价对应PE 分别为5.1 倍、4.5 倍和4.0 倍。

    　　公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”

    　　三件大事为总纲，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级，2022 年计划完成年度投资总额不低于62.31亿元。短期随着重点项目的推售和结转，预计公司业绩有望延续增长，中期作为深圳建工资源整合平台，未来业务模式有望转型升级，激励制度亦不断完善，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）当前地产行业基本面承压，若后续行业需求释放低于预期，房企普遍以价换量，或带来公司资产减值风险；2）若后续地产资金端政策未见明显改善，公司或面临资金压力风险；3）建筑施工领域行业壁垒低，竞争激烈，原材料价格上涨，劳动力供给紧缺，人工成本快速上升，给企业形成较大压力；4）公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性，可能导致项目开发计划或棚改进度延后，相关成本增加等风险。