事项：

    公司公布2021年度业绩预告，预计全年实现归母净利润17.8-20.8 亿元，同比增长19.8%-40.0%，对应EPS 为0.8785 元/股-1.0391 元/股，超出市场预期。

    平安观点：

    地产结转增加与税收清算，业绩维持较快增长。公司预计全年归母净利润同比增长19.8%-40.0%，主要因地产业务结转收入增加，带动利润同比增加；同时相关地产项目税收清算完成，致净利润增加约7 亿元。此外，楼市基本面承压背景下，公司对深圳市外部分开发产品计提存货减值，导致净利润减少约3 亿元。

    地产销售增长良好，城市建设服务稳步推进。公司前三季度实现房地产销售面积6.6 万平米、金额32.3 亿元（其中天健天骄北庐贡献18 亿元），分别同比降54%、增17%，同时三季度末未售资源仍达98 万平米。前三季度公司城市建设、服务板块稳步发展，新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目199 项，合同金额376.24 亿元，同比增长5.76%；11 月全资子公司与中交（深圳）工程局有限公司等组成的投标联合体中标“粤港澳大湾区深圳都市圈城际铁路深惠城际大鹏支线工程投资+施工总承包”项目，中标价高达134.86 亿元，其中全资子公司合同金额18.69 亿元。公司亦大力提升商业运营综合能力和商业运营效益，截至三季度末项目平均出租率95%，租金收缴率96%；同时积极推动罗湖金翠城市更新项目、龙华华富工业区更新项目申报工作。

    投资建议：考虑公司地产结转及城建服务发展好于预期，上调原有盈利预测，预计2021-2023 年EPS 分别为1.03 元、1.16 元、1.28 元（原为0.92元、1.01 元、1.11 元），当前股价对应PE 分别为5.2 倍、4.6 倍和4.2 倍。

    公司在“十四五”发展战略规划中提出牢牢把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区、做大市值。短期随着重点项目的推售和结转，预计公司业绩有望延续增长，中期作为深圳建工资源整合平台，未来业务模式有望转型升级，激励制度亦不断完善，维持“推荐”评级。

    风险提示：1）当前地产行业基本面承压，若后续行业需求释放低于预期，房企普遍以价换量，或带来公司资产减值风险；2）若后续地产资金端政策未见明显改善，公司或面临资金压力风险；3）建筑施工领域行业壁垒低，竞争激烈，原材料价格上涨，劳动力供给紧缺，人工成本快速上升，给企业形成较大压力；4）公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性，可能导致项目开发计划或棚改进度延后，相关成本增加等风险。