业绩总结：公司发布2020 年中报，报告期实现营业收入72.6 亿元，同比增长85.0%；实现归母净利润12.4 亿元，同比增长416.8%；加权ROE 为11.98%，同比提升了9.26pp。报告期公司三项费率改善明显，销售费率同比下降0.37pp至0.4%，管理费率下降2.02pp 至2.79%，财务费率下降1.13pp 至0.99%。

    背靠深圳国资，坚持“一体两翼三平台”发展战略。公司背靠深圳国资，充分受益制度及区域红利，坚持“以城市建设与城市服务为主体、以投资和新型业务为两翼，以大建工大管养大棚改三大平台为长期方向”的发展战略，相比单一的开发类房企具有明显的综合专业优势和业务协同优势，能持续受益基建刺激政策和大湾区区域红利。

    开发业务进入业绩释放期，深圳土储占比高。报告期内公司的综合开发板块实现收入40.5 亿，同比增长299.4%，占营收之比为55.8%。其中，在深圳的结算项目为天健公馆和天骄南苑，结算收入37.63 亿，结算毛利率高达62.3%。

    天健天骄北芦项目进入幕墙施工及室内安装阶段，未来将逐步结算。报告期公司通过市场化方式获取苏州一幅住宅用地，计容建面6.94 万方，权益地价12.55亿，权益比100%。截止2020 年6 月底，公司未开工土储31.89 万方（深圳项目占19.91 万方），在建项目141.34 万方（其中深圳项目合计25.15 万方）。

    城市服务拓展积极，未来协同优势明显。公司城市服务包括基础设施管养服务、棚改服务、商业运营服务和物业服务，其作为基建和地产产业链的价值延伸，在服务机构和市民、品牌提升及业务协同领域有着重要作用。报告期内，公司承接养护道路桥梁里程2223 公里、隧道管养56 公里；积极拓展棚改项目，中标深圳宝安新安街道碧海花园棚改实施主体；商业运营项目平均出租率92.2%、租金收缴率89.8%，持续强化商业资源整合开发能力；物业服务新增管理面积110 万方，覆盖23 个城市，管理费收缴率75.4%。

    盈利预测与投资建议。预计2020-2022 年EPS 分别为1.04 元、1.31 元和1.59元，公司业绩表现符合预期，未来或持续受益城市更新和大湾区的区域红利，预计下半年业绩增速会有所回落。考虑到公司股价已达到前期目标价，我们下调投资评级至“持有”。

    风险提示：竣工交付不及预期、城市更新项目进展缓慢等。