公司优质项目进入结转期，短期业绩弹性有保障；控股股东深圳市国资委拟设立建设控股集团，公司或将持续受益于国改；此外，公司深耕粤港澳大湾区，超过76%的未结货值位于大湾区，且深圳旧改潜在储备较大，未来或将持续受益于湾区规划及旧改推进。公司房地产项目未售货值约490 亿，估算公司NAV 164 亿，当前市值较NAV 折价41%。若按NAV 折价30%来保守估算，对应目标价6.14元。预计公司2019-2021 年EPS 分别为0.52 元、0.62 元和0.72 元，当前股价对应PE 分别为10.1 倍、8.5 倍和7.3 倍，给予“强烈推荐-A”评级。

    优质项目进入结转期，短期业绩弹性有保障。公司前三季度营收/营业利润/归母净利分别为60.6 亿/4.5 亿/2.5 亿，较同期分别+30.6%/+29.5%/+42.8%。

    分业务看，前三季度城市建设业务实现营收50.9 亿元（合并抵消前），同比+65%，房地产业务实现营收13.43 亿元（合并抵消前），同比-22%，物业业务实现营收3.45 亿元，同比-5%，市政管养业务实现营收5.29 亿元。公司前三季度房地产认购金额达82.14 亿元，同比+163%，其主要来源于天健天骄南苑项目的预售款，且三季报披露该项目预计将于年内竣工，优质项目进入业绩释放期或将对短期业绩形成强力支撑。公司在建项目可售建面达163 万方，未开工项目可售建面17 万方，也即公司土储的总可售建面达180 万方，对应货值约490 亿元，且公司未结转项目中超76%的货值位于粤港澳大湾区，土储相对充裕且质量上佳，或将对未来业绩构成保障。

    展望全年，考虑到天健天骄南苑项目或将部分结转，预计公司收入端将有20%+的增长，且得益于此项目较高的净利率，预计全年归母净利增速或将略高于收入增速。销售方面由于天健天骄南苑预售，预计19 年全年增速将保持较高水平，20 年销售或将承受一定压力。

    深国资委拟设立建设控股集团，公司或将持续受益于国改。《深圳市区域性国资国企综合改革试验实施方案》已于8 月获批，公司于11 月3 日发布公告，公司控股股东深圳市国资委拟全资设立建设控股集团，并拟将直接持有的天健集团23.47%股份以及国资系统内相关建工企业的国有股份无偿划转至建设控股集团，拟将深投控未确权的28 项土地（房产）资产的权益划转至建设控股集团。届时公司作为建设控股集团旗下重要的上市平台及建工房企，或将持续受益于国改。

    天健公司深耕粤港澳大湾区，未来或受益于大湾区规划及旧改推进。公司总部位于深圳，近年来深耕粤港澳大湾区。公司未结转项目中大部分货值位于大湾区，且布局的深广惠三个城市均在粤港澳大湾区规划中有重要定位，未来或将持续受益于大湾区规划。公司城市服务经验丰富，业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等多个方面，其中罗湖棚改项目包含木棉岭及布心片区共计17 个地块，且大本营深圳亦为旧改重地，随着旧改的持续推进，作为本地城市服务龙头的天健有望获得更多高盈利项目储备。

    天健天骄南苑项目预售充实现金流，偿债能力有所提高。截至三季末公司有息负债规模120 亿，对应有息负债率136%，均较去年同期有所下降；得益于8 月底天健天骄南苑项目预售充实现金流，三季度公司在手现金较中报提升38 亿元至96 亿元，对短债的保障系数大幅提升60 pct 至2.14，真实净负债率亦较降至59%，综合偿债能力有所提高

    投资建议：公司优质项目进入结转期，短期业绩弹性有保障；控股股东深圳市国资委拟设立建设控股集团，公司或将持续受益于国改；此外，公司深耕粤港澳大湾区，超过76%的未结货值位于大湾区，且深圳旧改潜在储备较大，未来或将持续受益于湾区规划及旧改推进。公司房地产项目未售货值约490 亿，估算公司NAV 164 亿，当前市值较NAV 折价41%。若按NAV 折价30%来保守估算，对应目标价6.14 元。

    预计公司2019-2021 年EPS 分别为0.52 元、0.62 元和0.72 元，当前股价对应PE分别为10.1 倍、8.5 倍和7.3 倍，给予“强烈推荐-A”评级。

    风险提示：地产销售不及预期，项目结转不及预期，旧改推进不及预期。