投资要点

    　　持续受益深圳城市更新改造。当前我国房地产市场在去库存及因城施策的调控政策下进入缓慢的估值提升和分化发展的阶段。中长期来看，我们看好都市圈内三四线新房市场和重点城市更新改造市场。十三五期间棚改等加速推进，深圳居住用地计划供地800 公顷，其中来自城市更新改造的占比68.8%，空间巨大。公司作为深圳国资委旗下在城市更新领域特别是“棚改+旧改+运营管理”

    　　模式方面具有显著优势的国企，将持续受益深圳的城市更新改造。

    　　三大业务板块协同效应显著，基本面向上趋势明朗。公司三大主业分别是建筑施工、地产开发和城市综合服务，借助于公司在建筑施工领域的优势和城市综合服务的职能，公司能参与到较为复杂、涉及到市政设施建设和管理、保障性或公益性建筑占比高的旧改或棚改项目，在开发门槛日渐提高的深圳优势明显。

    　　分业务来看，建筑施工自2016年开始转型升级以来，新增订单大幅增长，2017Q1 期末在建项目合同金额162亿，同比增长55.8%，随着新增订单进入结算，建筑施工板块的毛利率有望触底回升；房地产方面从2017年开始进入结转高峰期，2016年末未结建面达到231万方，约合2016年结算规模的15 倍；城市综合服务目前主要包括商业运营管理、物业管理和棚改综合服务，商业运营持续有增量，物业管理拓展速度明显，棚改综合服务从2017年贡献收入；总体上，三大业务板块基本面向上趋势明朗。

    　　基建和地产或将充分受益粤港澳大湾区协同发展。粤港澳大湾区的核心指标位居世界第四大湾区，随着香港回归20 周年及都市圈的纵深发展，深圳或将成为粤港澳大湾区的核心，基建加速投资和地价继续增值的趋势会越来越明朗，公司的基建（围填海、海绵城市、综合管廊等）和地产业务板块或将充分受益。

    　　盈利预测与投资建议。作为在自身主业表现优异的国企，公司率先受益深圳国资国企改革，2015年完成了管理层激励和战略投资者的引入，2016年完成粤通公司股权的收购。我们预计公司在2017-2019年归母净利润将保持86%的复合增长率，公司地产部分RNAV14.07元，我们给予14.5元的目标价，对应2017年20 倍估值，首次覆盖给予“买入”评级。