23H1 再度亏损，维持“增持”评级

    公司8 月30 日发布半年报，23H1 实现营收194.4 亿元，同比+19%；归母净亏损13.1 亿元，去年同期盈利1.1 亿元。我们维持23-25 年EPS 为0.06/0.39/0.48 元的盈利预测，但需要指出的是，公司23 年仍面临存货减值压力，业绩不确定性有所加大。可比公司平均24PE 为11 倍，公司虽然拥有文旅地产龙头地位，但业绩仍在消化历史包袱，我们收窄估值溢价，认为公司合理24PE 为13.5 倍，目标价5.27 元（前值5.85 元，基于15 倍24PE），维持“增持”评级。

    利润率下滑、资产减值、财务费用导致亏损，流动性管理得到加强23H1 公司结转规模有所提升，推动房地产业务营收同比+56%至91 亿元；旅游综合业务营收同比-2%至103 亿元，基本保持稳定。归母净利润出现亏损，主要因为：1、部分项目区位欠佳、周期偏长，去化速度不及预期，房地产/旅游综合业务业务毛利率分别同比-6.2/-4.6pct 至18.2%/20.8%；2、部分项目降价去化导致资产减值损失同比扩大3.7 亿元至4.4 亿元；3、利息资本化减少导致财务费用同比+8.5 亿元至13.8 亿元。公司加强流动性管理，通过长短债置换优化负债结构，23H1 经营性现金流净额同比转正，短债覆盖率达到2.05，1343 亿元有息负债中一年内到期占比仅为12%。

    地产：拿地力度有所恢复，物管规模拓展提速

    23H1 公司销售金额同比-16%至228 亿元，对部分项目采取灵活的销售策略，加快推动去化回款。公司拿地力度有所恢复，在佛山、无锡新增3 宗地块，拿地总价62 亿元，拿地强度27%，较22 全年的5%显著提升，权益比例达到90%。截至23H1，公司可开发计容建面仍有1145 万平，土地储备依然充裕。此外，公司物管业务规模拓展提速，23H1 在管面积6215 万平，较22 年末+33%，管理范围覆盖56 个城市的374 个项目。

    文旅：紧抓复苏趋势，稳步推进项目拓展和成熟项目焕新23H1 公司旗下文旅项目共计接待游客超4400 万人次，同比+74%。公司紧抓市场消费需求，欢乐谷、玛雅水世界等文旅项目推出了丰富多彩的主题活动，并与知名IP 合作联动。此外，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议；北京玛雅海滩水公园项目开展主要建筑及设备基础施工；深圳欢乐谷冒险山项目完成设备采购，进入土建施工阶段。

    风险提示：地产行业下行风险，盈利能力下行风险，文旅项目经营风险。