预告2022 年归母净利润同比下降311%-390%

    　　华侨城A发布2022 年业绩快报，预计归母净利润亏损80-110 亿元，同比下降311%-390%，低于市场及我们此前预期，主要因减值规模大幅超预期。

    　　关注要点

    　　业绩压力充分释放，今明两年轻装上阵。公司2022 年录得大幅亏损主要因：

    　　①受房地产市场景气度下行及去化库存影响，公司开发业务结算规模及结算毛利率有所下滑，我们预计公司全年营业收入同比下降或超五成，税后毛利率或下降至15-16%，与前三季度基本持平；②考虑到部分城市房价下行压力及部分旅游景区面临持续亏损或更新改造，公司计提大额存货跌价准备及资产减值损失。往前看，我们认为伴随疫后文旅业务收入回升、毛利率和减值压力释放充分，公司有望于2023 年扭亏为盈，并于2024 年实现增长。

    　　销售整体稳健，财务端优势或为后续扩张提供有力支撑。2022 年公司销售额同比下降33%至553 亿元，优于行业整体水平（百强房企销售降幅42%），对应克而瑞排名较2021 年末上升15 位至第35 位。作为龙头央企，公司财务优势凸显，3Q22 末净负债率、扣预负债率、现金短债比（未剔除受限资金）分别为71.0%、67.5%、2.21 倍，“三条红线”指标长期稳居绿档；同时，公司债务结构持续优化，3Q22 末短期负债较年初下降25%，现金流安全性进一步巩固。虽然公司2022 年拿地力度偏低（拿地总额27 亿元，对应拿地强度5%），但考虑到公司存量土储尚充裕（估算年末在手货值约3000亿元），我们预计公司2023 年总货量能够得到保障。往前看，我们认为公司资金端优势有助于其实现稳健扩表和土储质、量双升，后续须关注公司2023年在核心城市土拍市场参与情况及实际补地情况。

    　　春节期间旅游行业呈现复苏势头，关注文旅业务后续恢复情况。受疫情影响，2022 年公司旗下文旅企业接待游客数量同比下降31%至6185 万人。伴随全国各地疫情快速过峰，接触性消费逐步回暖，春节假期全国国内旅游人次与收入分别同比增长23%、30%，恢复至2019 年的89%、73%。考虑到公司旗下欢乐谷、欢乐海岸等文旅项目均位于核心城市优质地段，叠加运营管理能力的持续磨练与提升，我们认为公司有望率先受益于未来旅游行业的复苏，对应文旅业务收入有望于今年重回盈利，建议投资者关注后续公司文旅业务的复苏进程与速度。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到期内利润率及减值压力充分释放，我们下调2022 年盈利预测740%至-95 亿元，维持2023/2024 年盈利预测不变。公司当前股价交易于0.6/0.6倍2023/2024 年P/B。维持跑赢行业评级和7.11 元目标价，对应0.8/0.8 倍2023/2024 年P/B，较当前股价有32%的上行空间。

    　　风险

    　　房地产市场恢复速度与幅度不及预期；文旅业务恢复不及预期。