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    2021年业绩有所下滑。2021 年公司实现营业收入1026 亿元，同比增长25%；实现归母净利润38 亿元，同比增长-70%。营收增速高于归母净利润增速主因：1）受地产行业调控、结转结构及疫情影响，地产及旅游业务盈利能力均有所下降。2021 年，地产业务毛利率为21%，同比降低38pct；旅游综合业务毛利率32%，同比降低10pct。2）投资收益同比减少28 亿元。2021 年投资收益6 亿，去年同期34 亿；3）计提资产减值损失21 亿元，同比多计提150%。

    控股股东更换董事长，保利原总经理接任华侨城集团董事长。3 月30 日，华侨城集团董事长、党委书记段先念正式退休，保利集团原总经理张振高接任集团新董事长。

    销售有所下行，但地产业务受益供给侧改革，拿地积极且成本较低。1）销售随行业有所下滑。2021 年公司累计签约销售面积399 万平米、同比-14%；签约销售额825 亿元，同比-22%。2）拿地较积极。2021 年公司新获取项目23 个，新增建面435 万方，拿地总价303亿元，拿地力度37%，截至2021 年末，公司剩余可开发建面2251 万方。3）拿地成本较低，文旅勾地有优势。公司65%项目以底价或接近底价获取。公司通过文旅勾地拿地成本较低，2021 年公司文旅综合+娱乐用地拿地金额占比21%，拿地均价仅3696 元/平（商办住宅拿地均价9263 元/平），整体拿地均价占销售均价比重为34%。

    文旅业务有所恢复。2021 年，公司旗下27 家景区、28 家酒店、1 家旅行社、7 家开放式旅游区、1 台旅游演艺共接待游客7797.9 万人次，剔除2021 年新增加项目，为2020 年117%的水平，恢复至2019 年的96%。

    三道红线持续达标，央企融资优势显著。截至2021 年末，估算公司剔除预收账款资产负债率68.8%、净负债率60.1%、现金短债比2.4。公司作为央企融资渠道畅通且成本相对较低，全年多渠道融资586.25 亿元，平均融资成本4.46%，较去年同期4.48%持续下降。

    投资建议：行业供给侧改革背景下，公司央企优势明显，三道红线持续达标、融资优势显著， “文旅+地产”可能是未来新发展方向之一。中长期看好公司投资价值。我们预测公司22-23 年EPS 分别为0.55、0.64 元，截至3 月31 日收盘，分别对应13.3 倍、11.5 倍估值，给予“审慎增持”评级。

    风险提示：地产销售不及预期，疫情不确定性，地产政策调控超预期。