公司是文旅央企龙头，2021 年接待游客数量明显恢复，虽然有局部疫情反复，但我们相信文旅需求是长期稳定的需求。公司成片综合开发着眼于片区长期价值提升，能够实现政府、消费者和公司三赢。

    　　 2021 年公司业绩明显下降。2021 年，公司实现营业收入1025.8 亿元，同比增长25%；实现归母净利润38.0 亿元，同比下降70%。符合此前业绩预告的指引。业绩大幅下降主要有三点原因：1）历史上积累的深圳本部高毛利项目结转完毕；2）计提减值规模明显提升，2021 年确认存货跌价损失12.6 亿元，2020年为4.6 亿元；3）股权转让实现投资收益大幅减少。

    　　 开发业务盈利能力回归。2021 年，公司房地产业务毛利率由2020 年59.3%降至21.4%，回归到行业正常水平。2021 年公司实现销售金额825 亿元，同比下降21.6%，销售面积399 万平米，同比下降14.2%。虽然2022 年一季度销售依然低迷，但是我们相信随着托底政策持续出台，销售数据有望出现明显改善。

    　　2021 年，公司新增项目23 个，建筑面积435 万平米，年末可开发面积为2,251万平方米，资源储备充裕。

    　　 文旅业务显著恢复。2021 年，公司全年接待游客7,798 万人次，同比增长82%，较2019 年增长50%。文旅业务显著恢复主要得益于公司以市场需求为导向，推陈出新，在景区、开放式旅游区、酒店等方面均有新产品、新活动推出，进一步提升软硬件品质，优化游客体验。

    　　 财务稳健，融资通道畅通。2021 年末，公司剔除预收账款资产负债率为69.6%，净负债率为67.73%，现金短债比为1.91，满足三道红线的监管要求。公司融资通道畅通，2021 年合计融资586 亿元，综合资金成本仅为4.46%。我们相信，房地产行业正在面临前所未有格局变化，信用取代规模成为企业最重要的经营指标。公司信用良好，融资渠道通畅，有望抓住发展窗口期，实现更好的发展。

    　　 风险因素：局部疫情反复下文旅业务增长不及预期；房地产托底政策出台、执行较慢，公司销售不及预期的风险。

    　　 投资建议：公司是文旅央企龙头，2021 年接待游客数量明显恢复，虽然有局部疫情反复影响，但是我们相信文旅需求是长期、稳定的。公司成片综合开发项目着眼于片区长期价值提升，能够实现政府、消费者和公司三赢。公司融资渠道通畅，融资成本低，有望抓住行业格局变动的窗口期实现更好的发展。根据公司的结算节奏，我们微调公司2022/23 年EPS 预测为0.55/0.63 元（原预测为/0.59/0.68），新增2024 年EPS 预测为0.67 元，维持公司2022 年18 倍目标PE，对应9.9 元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。