公司作为文旅行业的央企龙头，业务符合政策方向，文旅综合业务的发展模式成熟，样板项目众多，发展方向明确。在房地产开发领域，公司相对优势十分显著，市场份额有望提升。

    　　文旅央企龙头，着眼世界一流。华侨城A 是央企华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司。“十四五”期间，公司初步确立“建设具有全球竞争力的世界一流的文旅企业”的发展目标，以旅游业务为重心。公司旗下北京欢乐谷挺进全球单体主题公园TOP25，其余多家主题公园跻身亚太地区主题公园和水公园25 强。

    　　独特的成片开发模式。公司的成片开发模式，是指以“旅游+地产”为核心、具有文化特色的成片综合开发模式。文旅综合收入来源于旅游综合项目中的旅游地产综合体、景区、文化创意、旅行社、酒店、商业租赁、物业服务、城区综合配套等多业态。2019 年以来，公司新拓展项目中文旅项目的土地价格为2,764元/平米，非文旅项目价格为6,900 元/平米。

    　　后疫情时代文旅业务有望持续反弹。各地疫情防控渐趋人性化，预计疫情影响将逐渐弱化。公司披露，“十四五”期间，欢乐谷集团各类公园系列产品数量将从目前的9 地14 家欢乐谷陆公园及水公园增加至60 家左右。在规模增加同时，公司在管项目也在不断升级，打磨国潮IP，讲好中国故事，传播中国声音。

    　　如同在科技领域自主创新一样，在文化领域挖掘中国元素，推广国潮，服务新消费群体的空间很大。

    　　房地产业务相对优势显著。2021 年四季度以来，逆周期政策持续发力，以期能够稳定市场预期，促进行业稳定发展。公司属于三道红线中的绿档企业，负债率保持在较低水平，融资通道顺畅，融资成本持续下行。公司拿地区域聚焦高线城市，去化风险较低，预计市场份额有望提升。

    　　风险因素：局部疫情持续反复，公司文旅业务接待游客数不及预期；公司房地产业务毛利率下行超预期的风险。

    　　盈利预测及估值评级。我们认为，公司作为文旅行业央企龙头，业务符合政策方向，文旅综合业务发展模式成熟，样板项目众多，发展方向明确。在房地产开发领域，公司的相对优势显著，市场份额有望提升。我们预测公司2021/22/23年EPS 为0.49/0.59/0.68 元，参考可比公司估值，给予公司2022 年18 倍的目标PE，对应10.50 元/股的目标价，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。