1H21业绩低于我们预期

    　　华侨城A公布1H21业绩:收入230亿元，同比+34%;归母净利润16亿元，同比-26%,低于我们预期(主要因结转权益比例下滑)。

    　　毛利率、结算权益比例下行。1H21公司旅游综合业务与房地产业务税前毛利率分别同比下降13/8ppt 至25%/73%(主要因结转项目地货比攀升及区域结构变化)，致整体税前毛利率同比下降22ppt 至33%;期内公司结转项目权益比例同比有所下滑，少数股东损益同比夭幅增至7.8亿元(1H20为-0.8亿元)，最终归母净利润同比降逾两成（税后利润同比+15%)。

    　　融资端结构优化、成本下行。1H21末公司有息负债中银行贷款/长期债务占比分别提升至74%/88%(2020年末分别为70%/81%); 1H21公司平均融资成本边际降至4.38%(2020年4.48%)。期末公司净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为74%/69%，现金短债比2.3(2020年末1.7，扣除受限资金及预售监管资金)，仍为“三条红线”下的“绿档”房企。发展趋势全年销售料实现双位数增长，稳步推进“欢乐海岸”系列产品异地复制。1H21公司实现销售额447亿元(同比+41%)，销售面积226万平方米(同比+58%)，对应销售均价19,810元/平方米(同比-11%)。往后看，我们预计公司仍将积极推盘销售，全年销售额有望同比+15%至约1,200亿元;期内，宁波欢乐海岸项目已进入试运营阶段，未来公司将同步推进南京、西安、南昌、中山和茂名等地欢乐海岸项目的开发建设。

    　　全年盈利有望实现高个位数同比增长。1H21末公司预收款较上年末增长26%至1,113亿元，我们预计公司下半年将迎来集中结转周期，全年营业收入同比+40%;由于近年来新获取项目的地货比上行，结转毛利率料呈现小幅下探趋势且结转权益比例有所下滑，全年归母净利润料录得小幅增长。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到公司结转项目的毛利率和权益比例可能出现下滑，我们下调公司2021/2022年每股盈利预测4%/4%至1.68/1.88元。公司当前股价交易于4.0/3.6倍2021/2022年预测市盈率。维持跑赢行业评级，下调目标价26%至8.42元(主要因下半年疫情存在潜在的反复风险、市场对公司的风险偏好发生变化)，对应5.0/4.5倍2021/2022年市盈率和25%的上行空间。

    　　风险

    　　销售增速与结转进度不及预期;毛利率与权益比例下行幅度超出预期。