1Q21 业绩符合预期

    华侨城公布1Q21 业绩：营业收入85 亿元，同比+25%，归母净利润9亿元，同比+7%，符合我们的预期。

    营收增逾两成、毛利率小幅下滑。1Q21 公司营业收入同比+25%至85亿元，税后毛利率较1Q20 下滑3ppt 至29%（2020 全年32%），致税后毛利润同比增幅收窄至14%；1Q21 公司三项费用率小幅上升1.3ppt至14.8%，最终归母净利润录得7%的同比增长。

    债务结构优化，财务端安全稳健。1Q21 末公司一年内到期的有息负债占比为14%，较2020 年末下降5ppt。1Q21 末公司现金短债比（未扣除限制性现金）提升至2.48 倍（2020 年末2.23 倍）；剔除预收款后的资产负债率边际降至69%（2020 年末70%）；净负债率79%（2020年末73%），依然维持在健康水平。

    发展趋势

    1 季度销售同比倍增，全年料实现双位数增长。1Q21 公司销售额/销售面积分别同比+112%/+179%至185 亿元/92 万平方米，对应销售均价20,141 元/平方米（2020 年22,611 元/平方米），金额口径权益比例73%（2020 年70%）。我们预计公司2021 年可实现销售额约1,200 亿元，对应同比增速15%。

    拿地成本优势突出。1Q21 公司新增5 个招拍挂项目（2 个文旅综合用地、2 个娱乐用地、1 个住宅用地），拿地面积150 万平方米（1Q20为325 万平方米），拿地金额47 亿元（1Q20 为59 亿元），对应楼面均价3,114 元/平方米（2020 年3,471 元/平方米），仅相当于当期销售均价的15%（与2020 年持平）。我们预计公司在文旅综合项目成片开发优势的加持下，未来拿地成本仍能维持在较低水平，而“土地两集中”新政或将使公司的拿地优势得到进一步显现。

    文旅业务IP 属性渐强，产品持续推陈出新。1Q21 公司文旅板块以“跨年”、“春节”和“妇女节”等主题为核心推出一系列节庆活动，4 月将聚焦于“春天”、“国风”和“次元”等热门主题，并结合自然景区当地习俗开展“泼水节”（云南华侨城）和“吃货节”（顺德欢乐海岸PLUS）等特色活动。2021 年4 月18 日，深圳欢乐港湾“湾区之光”

    摩天轮项目正式开业，成为公司在粤港澳大湾区打造的新一代城市公园综合体（上一代城市综合体文旅产品为欢乐海岸）。

    盈利预测与估值

    维持公司2021/2022 年盈利预测不变。公司当前股价交易于5.4/4.9倍2021/2022 年预测市盈率和50%的NAV 折让。维持跑赢行业评级和目标价11.38 元不变，对应6.5/5.9 倍2021/2022 年市盈率、40%的NAV 折让和20%的上行空间。

    风险

    销售增速不及预期；文旅业务恢复程度不及预期。