公司近况

    　　公司近期公布了2020 年12 月主要业务经营情况公告。

    　　评论

    　　2020 年销售增逾两成。2020 年公司实现合同销售金额1,052 亿元（含股权出售部分），同比+22%；合同销售面积465 万方，同比+85%；对应合同销售均价22,611 元/平（2019 年34,228 元/平）。

    　　公司近年来通过合作开发、股权转让等多种方式实现项目快速周转，于2020 年在公开市场成功完成11 个项目的股权转让工作，合计交易对价68.9 亿元。

    　　拿地维持高强度，权益比提升。2020 年前三季度公司拿地面积同比+25%至1,000 万方；拿地成本351 亿元，相当于当期销售额的58%（2019 年86%）；对应楼面均价3,510 元/平（2019 年6,163元/平），金额口径权益比例81%（2019 年66%）。公司2020 年前三季度新增土储主要分布于长江中游/粤港澳大湾区/长三角等核心城市群，占比分别为30%/22%/20%（金额口径）。我们认为公司未来将持续深耕核心区域，2021 年料维持高强度拿地态势。

    　　融资端优势凸显。2020 年三季度末公司在手现金增至434 亿元，为一年内到期有息负债的1.1 倍；净负债率降至96%（1H20 末111%）；剔除预收款后的资产负债率降至69.6%（1H20 末71.5%），成功进入“绿档”。2021 年1 月，公司分别以3.58%/3.89%的票面利率发行5/7 年期公司债券，规模共计25 亿元，融资成本维持行业低位。

    　　文旅业务逐步改善。截至2020 年9 月底，公司文化旅游业务旗下各板块总体接待游客量已恢复至2019 年同期8 成水平；2020 年“十·一”黄金周期间，北京、上海等部分城市景区接待游客量已超过上年同期水平；2020 年万圣节当日，公司六地欢乐谷入园人数、营业收入与年卡销量等共17 项指标创历史新高（武汉欢乐谷因参加湖北省惠民活动游客免票入园除外）。伴随着经济回暖、国民收入逐步恢复，我们预计公司文旅业务将持续改善。

    　　估值建议

    　　考虑到公司结转进度与毛利率可能不及我们此前预期，我们下调公司2020/2021 年每股盈利预测7%/9%至1.5/1.7 元，引入2022年每股盈利预测2.0 元，对应同比增速12%。公司当前股价交易于4.0/3.6 倍2021/2022 年市盈率，维持跑赢行业评级和目标价不变（主要考虑到房企融资分档管理之下市场对财务稳健的公司风险偏好可能有所提升），对应5.1/4.6 倍2021/2022 年目标市盈率和28%的上行空间。

    　　风险

    　　新冠疫情影响范围及幅度超预期；结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。