核心观点

    　　3 月20 日董事会审议通过《关于回购部分社会公众股份的议案》，拟用自有资金在未来12 个月内通过二级市场回购不超过24,608 万股（且不低于12,304 万股），占公司最新总股本的3%，按照回购价格上限8 元/股计算回购金额不超过19.69 亿元，彰显管理团队对公司发展信心，进一步凸显投资价值。维持2019-2021 年EPS 为1.62、2.03、2.53 元的盈利预测，维持“买入”评级。

    　　2019 年继续稳健增长，2020 年有望迈过千亿

    　　2019 年经营公告显示，公司全年主要项目合计销售面积252.0 万平，同比+22.1%，销售金额862.4 亿元，其中权益销售金额641.5 亿元；全年新增土储权益建面833.9 万平，同比-4.5%，新增土储总价747.8 亿元，其中权益地价492.7 亿元。全年主要物业出租面积46.3 万平，同比+56.6%。各项经营指标继续保持积极增长态势。2019Q3 期末存货同比+58.1%至2073.7亿元，一二线城市优质货值充沛，2020 年销售有望向千亿梯队发起冲击。

    　　跟投叠加股权激励，长效激励机制逐步完善

    　　继2015 年10 月中高管、核心技术骨干等限制性股票激励计划后，公司2019 年11 月出台项目跟投管理办法，规定所有新型城镇化项目必须实施员工跟投，其中跟投资金不超过峰值5%，单项目最低不低于200 万元，且项目公司管理层及骨干员工强制跟投。此外，公司明确表示此次大手笔股权回购也将全部用于实施股权激励计划。随着公司治理结构的进一步完善，管理红利的加速释放有望助推长期经营目标的实现。

    　　旅游业务继续保持行业领先

    　　2019 年华侨城继续蝉联全球主题公园集团四强（AECOM联合TEA 报告），2019 年经营公告显示，旗下共有景区18 家，酒店24 家，旅行社1 家，开放式旅游区2 家。公司2019 年累计接待游客5,209 万人次，同比+12%。

    　　受新冠疫情影响，短期文旅板块承压。公司明确表示在补短板、练内功、强服务的同时组织各景区、酒店做好营销和策划的充分准备，全力迎接旅游消费回升。

    　　“文旅+地产”片区模式穿越周期，维持“买入”评级公司独特的“文旅+地产”模式对盈利空间的改善持续显现，此外依托央企背景的产业生态和融资相对优势明显，我们看好片区开发模式的异地复制能力，以及文旅业务的长期发展空间。维持2019-2021 年EPS 为1.62、2.03、2.53 元的盈利预测。参考可比公司2020 年平均4.6 倍PE 估值，考虑疫情对文旅业务的影响依然有待观察，给予公司2020 年4.0–4.4 倍PE估值，目标价8.12-8.93 元（前值8.10-9.72 元），维持“买入”评级。

    　　风险提示：疫情发展不确定性；文旅项目面临全球主题公园品牌的竞争；重点布局的一二线城市回暖持续性不确定。