泛海建设今日发布2010 年年报，10 年公司实现营业收入16.25 亿元，同比减少31.69%；实现营业利润1.67 亿元，同比下降64%；实现归属母公司净利润1.23 亿元，同比减少69.51%，每股收益0.054 元。分红方面，10 送2 转8派0.5 元。

    可结算资源较少导致公司业绩下滑

    公司在2010 年开始加大开工力度，公司全年在建及开复工面积近200 万平方米，较往年大幅增加。北京、武汉、上海、杭州、深圳、青岛等重点项目均按计划开发建设。但目前开工项目除了武汉项目开始销售外，其他地方大多未实现销售，公司本期利润主要来自于北京泛海国际居住区。公司维持较高结算毛利率是预期之中，这也是我们长期跟踪该公司的原因之一。净利润率下滑主要是因为本期的财务费用大幅上升，本期资本化的费用较少。

    公司节奏开始加快，资金较为紧张

    公司自2010年下半年起就开始加快开发的节奏，各个项目均取得明显的进展。公司2011年计划在建总面积约为411.50万平方米，新开工面积约为194.80 万平方米。与以往相比较公司节奏加快了许多。各所属公司实行目标责任制，以确保各重点项目按工程计划开工建设，从而顺利实现年度经营目标。公司目前资金较为紧张，货币资金仅够偿还短期借款与一年内到期的非流动负债，正因为如此，公司在10 年在上半年公布了其增发方案，拟筹资48 亿投入5 个项目中用以加快项目进度，我们认为如果公司本次能够增发成功将会刺激业绩加快释放。但目前来看受政策影响估计短期增发获批的可能性比较小。

    公司未来将增加自持物业，关注公司股权投资

    公司今年明确提出了将会增加商业地产以及旅游地产方面的投资，公司未来在武汉CBD 项目上将会有不少商业物业自持，杭州写字楼也将会自持。我们认为这符合目前市场的风向，在住宅开发受到政策压制时适当增加商业物业开发与自持是符合公司战略的。在旅游地产方面，公司控股子公司大连泛海建设投资有限公司收购大连韩伟企业集团有限公司所持大连黄金山投资有限公司100%股权。其主要开发项目是金龙湾水上旅游项目。本次收购完成后，将大幅增加公司控股子公司大连泛海建设投资有限公司负责开发建设的海域面积。另外，公司表示为培育新的利润增长点，公司积极探索房地产金融运作模式，将采取股权投资等多种投资方式形成对房地产主业发展补充的新的盈利增长点。

    盈利预测与估值

    根据公司目前的销售情况以及后续的开发计划，我们预计公司在11、12 年EPS 分别为0.29、0.60 元，考虑到公司较为优质的土地储备，目前根据我们的测算，其NAV 为18.82，为我们跟踪公司中折旧幅度最高者。我们维持“谨慎推荐”的评级。