投资要点

    事项:

    公司发布公告,拟以每股2.05港元,对应人民币1.83元/股收购郑松兴先生及Accurate Gain合计持有的华南城23.2%股权,合计收购总价38.1亿港币,对应34亿人民币。本次收购完后,公司将成为华南城第一大股东,本次交易构成重大资产重组。

    平安观点:

    借助收购,实现产业链延伸。华南城采取“一体两翼”的经营模式,即以建立大型综合商贸物流及商品交易中心为主体,辅以完善的配套商业设施和紧邻主体的住宅物业的“两翼”业务,已形成了较为成熟的经营模式,目前在深圳、重庆等主流城市均有布局。中洲现有业务则主要以地产住宅开发为主,借助本次收购,将业务进一步拓展至产业地产领域。未来中洲控股可利用华南城通过商贸物流在当地所创造的资源优势,充分发挥自身在住宅地产、商业地产开发及酒店运营等方面的经验优势,与华南城产生协同发展效应,促进中洲未来产业链延伸扩张发展战略的实现。

    权益法处理,看得到的高回报率。本次收购价格为每股2.05港元,较最新收盘价溢价25.77%,但对应PB仅0.64倍。由于收购完成后公司并非实际控制人,将按权益法进行会计处理,按照享有的股权比例分享华南城的净利润,不考虑两地报表差异,参考2015年华南城35亿港币净利润,公司对应投资收益达8.1亿港币。更重要的是参考华南城2015年13.9%的ROE,按照0.64倍PB的购买价,权益法处理下相当于投资回报率达21.7%,远高于中洲2015年ROE(11.6%),亦高于万科(19.1%)等。

    高执行力不断被证明。根据中指数据,公司2016年实现销售额105.4亿,同比增长42.8%,实现三年销售额翻近五倍的奇迹,超额完成三年复合增长50%的目标,为市场难得的具备持续高成长特质的房企。中洲入主以来,公司高执行力和管理层独到眼光不断被证明,在政策收紧及行业景气度下降来临之前,公司再次做出收购华南城股权的重大举措,实现产业链延续及丰富区域布局和经营业态,提升抗风险能力,敏锐的市场观察力和独到眼光再度被证明。

    维持“强烈推荐”评级:预计公司2016-2017年EPS分别为0.64元和0.78元,当前股价对应PE分别为31.8倍和25.8倍。本次收购完成后将进一步延伸公司产业链布局和丰富公司经营业态,同时公司股权激励及员工持股绑定员工利益,销售增速及规模快速提升,民企入主执行力大幅改善。作为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司,大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:业绩不及预期风险。