中洲控股是深圳的房地产开发商,存量项目资源优质且拿地成本较低,未来三年销售目标复合增长50%,而笋岗物流等旧改项目也有较大的增值空间。公司11月发布定增方案,大股东中洲地产现金认购彰显对上市公司信心;而大股东也做了解决集团同业竞争问题的承诺,后续预计继续注入资产。公司今年经营状况改善,土地储备大幅提升。我们预测公司2014-16年的每股收益分别为0.93元、1.38元、1.77元,给予16.96元的目标价,相当于20%的2015年NAV折价和12.3倍的2015年市盈率,首次评级为买入。

    支撑评级的要点

    深圳国企改制先驱。公司前身深长城原为深圳国资下属公司,通过国企改制于13年6月大股东易主为中洲地产,目前民企联泰集团与深圳国资下属远致投资分列公司二三大股东。

    新股东带来新气象,销售目标三年复合增长率设为50%。新股东入驻之后,经营态度转为积极,进行“快周转”转型,提出三年销售额复合增长50%的目标,销售现金流显示,14年前9月同比增长74.1%;14年公司通过收购和股东注入等方式扩张,目前土储面积已达326万平米。

    大股东现金定增,彰显对未来信心。中洲地产承诺5年内提出同业竞争解决方案,大股东资产包括二级开发、旅游项目和股权投资项目等,可注入资源丰富。11月公司发布定增预案,由大股东全额现金认购,认购后持股比例将由28.81%升至47.82%,显示大股东对上市公司的充分信心。

    土储成本较低,潜在资产增值空间可观。公司原先土地储备中大多拿地较早,成本低且毛利率较高;笋岗物流项目已纳入城市更新改造名录,只等规划批复;公司在城中心区的圣廷苑酒店等资产升值空间亦可观。

    评级面临的主要风险

    房地产销售低迷;定增实施进度缓慢。

    估值

    我们估算公司14年末NAV达到99.1亿元(不含酒店等经营性物业重估),我们预测2014-16年的每股收益分别为0.93元、1.38元、1.77元,给予16.96元的目标价,相当于20%的2015年NAV折价和12.3倍的2015年市盈率。公司资源优质,14年以来经营面貌变化显著,周转速度加快,大股东现金参与增发支持态度鲜明,且历史持股成本偏高,首次评级为买入。