报告摘要:

    从国企小兵到民企大鳄,中洲系增持稳步推进

    中洲控股前身为深长城,系深圳国资委旗下从事房地产开发业务的上市公司。历史原因下国企民企共同持股,经营理念的分歧使公司近十年发展缓慢。2011 年开始中洲集团通过协议转让,大宗交易,以及二级市场增持等方式持续增持公司股份,并于2013 年11 月成为公司第一大股东,并在之后继续增持至一季度末的28.64%。中洲集团入主后吹响“高成长”号角,大股东实力雄厚,优质资产持续注入可期。

    战略转向扩规模快周转,资产隐形增值巨大

    公司2013 年底未结建面约174 万方,分布于深圳、上海、大连、成都、惠州等地。当前公司战略转向快周转扩规模,未来三年销售额复合增长率目标为50%。以公司现有项目货值计算,完成该目标概率较大,公司具有较高成长性。此外,公司在深圳持有的项目拥有较大隐形增值,深圳本地项目若全部销售则货值将超300 亿元,其中中洲控股中心83 亿,笋岗物流项目103 亿,黄金台项目88 亿,持有的圣廷苑酒店55 亿。

    高送转传递强烈信号,大股东中洲集团做大做强上市公司意愿强烈

    大股东做大做强上市公司意愿较强。首先其成为第一大股东后两个月即开始推进上市公司现金收购大股东持有的惠州部分优质项目,此次计划收购地块合计建面约80万平,除此之外大股东还持有深圳四个地产项目,以及4 个大型旅游综合开发项目,揭汕高速,并参与了惠州多个市政建设项目,股权投资方面还持有中信地产6 亿股股权和阳光保险2 亿股股权,以及多个创业投资项目,均有可能成为未来整合入上市公司的资产。其次公司聘请大型央企任职经历的高管来司工作,带来丰富的经验和资源。

    公司NAV估值51.4元,今明EPS2.6、3.4元,给予“强烈推荐”评级

    预计公司未来三年EPS 分别为2.6 元,3.4 元和5.2 元,分别增长53.8%,29.2%和54.0%,保持较高增速。考虑到公司目前持有圣廷苑酒店,以及未来即将持有的中洲控股金融中心项目,公司NAV 估值51.4 元,当前股价折价56%。鉴于公司高成长性,及大股东优质资产注入预期,合理估值约39 元,较NAV 折价25%。给予“强烈推荐”评级。

    风险提示

    深圳笋岗与黄金台项目进展低于预期,项目去化低于预期等。