投资要点:

    立足深圳、多点辐射。公司属国内首批房地产开发企业,创立于1984年,于1994 年在深交所上市,大股东深圳国资委持股29.75%,前十大股东持股合计约79%,股权集中度并不高。

    布局方面,公司项目立足深圳,向周边东莞、惠州辐射,并且将覆盖面延伸至上海、成都、大连等几个城市,近几年商品房销售的毛利率均在50%以上,具备较高的盈利能力。

    今年销售重点在深圳南山写字楼项目。2012 年销售额约20 亿,主要来自成都半岛城邦二期、深圳“里程家园”双限房、上海珑湾等项目,其中,成都项目贡献约10 亿,上海珑湾项目有3.2 亿,深圳龙华双限房有3.67 亿。

    公司今年的签约销售目标是32 亿,主要来自深圳南山文化中心项目,定位写字楼,下半年预计第一批能推出5-6 万方,货值估计在20-25亿之间。成都半岛项目最后一期17 万方会推出,目前已签约10 万方,售价在1 万左右,估计年内能完成去化。另外大连最后一期6 万方在年内也有望推出,售价估计在7000 元左右。上海中环墅剩余6-7 千方,将是市场状况确定推盘进度,售价约40000 元/平米。

    储备资源有限,期待后期拿地。公司现有的储备资源并不充足,深圳南山项目可售面积16 万方,其中5 万方为酒店,自持的可能性较高,其余在售的均为最后一期或尾盘。

    处于规划或前期开发阶段的有成都“攀成钢3#地”项目、惠州数码工业园地块,建筑面积分别有11 万方、40 万方,估计会在明年陆续推出。公司每年的销售量在20 多万方,相对而言,目前的储备资源并不多。

    股权转让事项有一定期待。股权转让方面,公司与同一体系内上市公司深振业间的交叉持股将得到解决,另外,大股东深圳国资委向中州地产转让4729 万股公司股份,完成后,中州地产持有公司股份比例23.79%,成为公司第一大股东。后期对于公司在体制方面的转变可有一定期待,对公司在运营模式和效率有望得到改善。

    估值偏高,后期经营有不确定性。公司13 年结算主要来自成都半岛城邦项目,估计结算15 亿以上,另外,则是上海珑湾,以及大连和东莞尾盘,预计全年能结算23 亿,同比持平,13-14 年实现每股收益2.09 元、2.54 元,动态PE12 倍、10 倍,估值偏高,另外,对于后期的经营改善仍存在较大不确定性,给予“中性”评级。