23 年业绩同比下滑，维持“增持”评级

    公司4 月28 日发布年报，23 年实现营收5.7 亿元，同比-76%；归母净利润0.8 亿元，同比-81%。考虑到存量项目去化压力，我们下调公司营收，预计24-26 年EPS 为0.06/0.07/0.08 元。可比公司平均24PB（Wind 一致预期）为0.82 倍，考虑到公司主要项目均集中在核心城市、恒裕集团的大力支持、产业转型已有初步进展，我们认为公司合理24PB 为0.9 倍，24年BVPS 为3.66 元，目标价3.29 元（前值4.16 元），维持“增持”评级。

    地产项目去化缓慢导致业绩下滑，经营性收入提供基本盘受房地产市场调整及业态特点影响，公司深圳、杭州竣工在售项目去化缓慢，导致23 年房地产销售收入同比-95%，是公司业绩下滑的主要原因。但由于存量项目利润率较高，房地产销售毛利率同比+18.3pct 至72.6%。此外，得益于租赁和物管业务的稳健增长，以及酒店业务的复苏，公司经营性收入同比+18%至4.6 亿元，为公司提供业绩基本盘。

    公司借助恒裕集团资源获取深圳城市更新项目，并取得兜底承诺23 年12 月，公司以8.35 亿元竞得景恒泰公司100%股权，结合后续交易，实质上获得了深圳御品峦山项目操盘权+2325 平商业+70%合作开发权益，并取得恒裕集团的业绩兜底承诺。御品峦山为深圳市宝安区的城市更新地铁上盖项目，计容建面7.96 万平，其中包括6.05/0.62/0.70/0.59 万平住宅/办公/商业/配套。截至23 年末，公司持续推进的城市更新项目“华联南山A区”仍处于前期阶段，除此之外可售资源较少且去化缓慢。本次交易为公司补充了新的核心城市可售资源（公司提出力争25 年内实现销售），同时也是恒裕集团履行规避同业竞争承诺、支持上市公司做优做强的重要举措。

    产业转型迈出实质一步，积极回购维护投资者利益23 年12 月，公司以4.8 亿元自有资金参与设立中保清源汇海产业基金，持有99.585%的出资份额，主要投资方向为新能源技术、碳中和技术和数字科技技术。24 年4 月，产业基金已向聚能集团投资4.3 亿元，标的公司主营业务为盐湖提锂吸附剂的研发、生产和销售。借由产业基金的投资，公司实质性地迈出了产业转型的第一步，未来拟继续贯彻“地产保稳定，转型促发展”的经营战略，循序渐进推进转型。此外，2024 年2 月1 日公司将回购额度从0.5-1.0 亿元提高至1.5-3.0 亿元，截至4 月中旬已回购0.83 亿股，占总股本的5.6%，耗资2.6 亿元，体现了维护投资者利益的坚定决心。

    风险提示：存量项目去化波动和转型风险，城市更新项目存在不确定性。