22 年业绩实现正增长，维持“增持”评级

    　　公司4 月13 日发布年报，2022 年实现营收23.4 亿元，同比+25%；归母净利润4.4 亿元，同比+7%，略超我们预期（4.1 亿元）。考虑到公司结转毛利率和剩余货值的情况，我们调整营收和毛利率预测，预计公司23-25 年EPS 为0.32/0.34/0.36 元（23/24 年前值0.32/0.36 元）。可比公司平均2023PE（Wind 一致预期）为18 倍，考虑到公司地产主业剩余货值有限，转型进程具有不确定性，我们认为公司合理2023PE 为14 倍，维持目标价4.48 元，维持“增持”评级。

    　　整售落地推动业绩增长，经营性业务保持稳定

    　　公司22Q4 实现营收18.4 亿元、归母净利润3.6 亿元，主要因为公司与深汇通（未上市）达成整售协议，完成了华联城市中心18.9 亿元的大宗交易。

    　　全年来看，在该笔交易的推动下，公司实现销售金额21.8 亿元，同比+98%，推动房产销售营收同比+32%至19.5 亿元，毛利率高达54.3%。此外，公司克服外部环境影响，保持了经营性业务的稳定，22 年末自持房产面积为20.5万平，全年租金、酒店、物管收入合计达到3.9 亿元，同比仅-2%。

    　　存量项目或将是未来数年业绩的重要支撑，为转型提供现金流支持

    截至22 年末，公司开发项目均处于竣工待售状态，可售面积约11.7 万平。

    　　其中，深圳华联城市中心、华联城市全景、杭州钱塘公馆可售面积分别为9.8、0.9、1.0 万平。我们预计存量项目的持续去化仍将是公司未来数年业绩的重要支撑，也有望为公司转型提供现金流支持。此外，公司储备城市更新项目“华联南山A 区”已于22 年完成专项规划的申报工作，目前正在等待政府批复，公司计划在23 年完成专项规划报批和实施主体确定等工作。

    　　在手现金充裕，静待转型落地

    　　22 年销售的大幅增长推动公司实现经营性现金流净额22.6 亿元，年末货币资金+银行理财达到48.0 亿元，而有息负债仅为6.4 亿元，净现金41.6 亿元。22 年6 月，公司实控人恒裕资本（未上市）提议公司利用自有资金20亿元设立专项资金，用于推动战略转型事宜，并在董事会获得2 个席位。公司在年报中也明确了解决房地产同业竞争问题以及向新能源、新材料和新技术等方向转型的意愿，后续需要持续关注公司的转型进程。

    　　风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。