22H1 业绩同比下滑，维持“增持”评级

    公司8 月29 日发布半年报，22H1 实现营收3.6 亿元，同比-46%；实现归母净利润0.5 亿元，同比-61%，与业绩预告相符。公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关，长期转型进程在恒裕入主后有所加快，但落地仍需观察。我们暂时维持2022/2023/2024 年EPS 为0.28/0.32/0.36 元的盈利预测。可比公司平均2022E PE（Wind 一致预期）为13 倍，综合考虑实控人加速推进公司转型的决心和短期地产销售的不确定性，我们收窄估值溢价，认为公司合理2022E PE 为17 倍，目标价4.76 元（前值5.04 元，基于18 倍2022E PE），维持“增持”评级。

    存量项目去化难度加大，华联南山A 区规划调整仍在推进公司业绩出现下滑，主要因为：1、受疫情、地产下行和深圳研发办公市场供过于求的影响，公司主要竣工在售项目华联城市中心去化难度加大，导致房地产收入同比-59%至1.9 亿元；2、受疫情、经济下行影响，公司物业租金及服务管理等经营性收入同比-13%至1.7 亿元。此外，华联南山A 区城市更新项目仍处在规划调整阶段，2022 年目标完成计划调整及专项规划文本的申报工作。

    恒裕资本提议设立20 亿元专项基金，推动公司转型事宜6 月2 日，公司实控人恒裕资本（未上市）提出议案，建议公司在数字经济、工业互联网、新基建、新能源、碳中和、生物医药、新材料和新技术研发、商业旅游、文化创意、公共服务设施等领域寻找投资机会，通过购买资产、资产置换、对外投资等方式，逐步实现主营业务调整。恒裕资本提议公司利用自有资金20 亿元设立专项资金，用于推动战略转型事宜，未来可视进展进一步运用非公开发行或其他方式进行融资。

    董事会顺利换届，恒裕系影响力有望进一步加强6 月17 日，公司选举产生新一届董事会，其中2 名副董事长均来自恒裕系：

    龚泽民，其同时为恒裕资本董事长；张勇华，其同时为恒裕集团（恒裕资本关联方，未上市）副总裁。结合董事会换届和上述议案，我们预计恒裕资本有望进一步加强对于公司经营决策的影响力，加速推进公司的转型进程。

    风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。