实控人提议加速公司转型，维持“增持”评级

    公司6 月2 日发布公告，实控人恒裕资本（未上市）提出议案，拟运用公司自有资金20 亿元设立专项资金，推动战略转型事宜。这是恒裕资本成为公司实控人以来的第一个公开动作。我们仍维持2022/2023/2024 年EPS 为0.28/0.32/0.36 元的盈利预测。可比公司2022 年平均PE（Wind 一致预期）为12 倍，考虑到实控人加速推进公司转型的决心，我们认为公司2022 年合理PE 为18 倍，目标价5.04 元（前值4.48 元），维持“增持”评级。

    恒裕资本提议设立20 亿元专项基金，推动公司转型事宜恒裕资本在议案中提出，公司房地产开发业务进入瓶颈期，面临调控风险、产品去化难、土储不足等问题，同时与恒裕资本及其关联方恒裕集团之间存在同业竞争，因此需要转型升级。建议公司在数字经济、工业互联网、新基建、新能源、碳中和、生物医药、新材料和新技术研发、商业旅游、文化创意、公共服务设施等领域寻找投资机会，通过购买资产、资产置换、对外投资等方式，逐步实现主营业务调整。恒裕资本提议公司利用自有资金20 亿元设立专项资金，用于推动战略转型事宜，未来可视进展进一步运用非公开发行或其他方式进行融资。该议案将在公司2021 年度股东大会上审议。

    董事会换届在即，恒裕系影响力有望进一步加强根据公司此前公告，恒裕资本先后从多个主体累计获取华联集团（未上市）70.23%股权，于2021 年12 月成为公司实控人。公司将于2022 年6 月17日召开2021 年度股东大会，选举产生新一届董事会。公司现任董事会已提名4 名董事和3 名独立董事候选人，其中2 名董事来自恒裕系，包括恒裕资本董事长龚泽民。结合董事会换届安排和上述议案，我们预计恒裕资本有望进一步加强对于公司经营决策的影响力，加速推进公司的转型进程。

    华联南山A 区持续推进规划调整，充裕现金流为转型奠定良好基础根据2021 年报，公司未开工土储仅剩深圳华联南山A 区城市更新项目。公司将持续推进“工改保”（工业用地改保障性住房用地，同时配建一定比例商品住宅）进程，力争2022 年年完成该城市更新计划调整及专项规划文本的申报工作。如果调整成功，我们预计将为公司新增较多高质量货值。截至22Q1，公司现金+银行理财共计35.9 亿元，完全覆盖11.6 亿元的有息负债，且剩余项目均处于竣工待售的持续去化过程中，超19 万平自持物业能够持续提供租金收入。我们预计公司现金流充裕，将为转型奠定良好基础。

    风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。