Q4 业绩降幅有望收窄，维持“增持”评级

    　　公司10 月26 日发布三季报，1-3Q 实现营收8.3 亿元，同比-67%；实现归母净利润1.6 亿元，同比-70%；实现扣非归母净利润1.5 亿元，同比-72%。

    　　我们维持2021-2023 年EPS 为0.35、0.29、0.29 元的盈利预测。可比公司2021 年平均PE（Wind 一致预期）为11.40 倍，考虑到公司今年存在一定业绩压力，我们收窄估值溢价，认为公司2021 年合理PE 为15.35 倍，维持目标价5.37 元，维持“增持”评级。

    　　尾盘销售+结转较少导致业绩同比下滑，Q4 降幅有望收窄前三季度公司业绩同比出现明显下滑，主要因为：1、华联城市全景、钱塘公馆为现房尾盘续销，销售进展较慢，确认营收较少；2、根据公司2021半年报，华联城市商务中心南区计划于2021 年底前交付，导致前三季度结转规模较少。截至Q3，公司合同负债为9.6 亿元，我们预计随着Q4 华联城市商务中心南区交付结转，公司业绩降幅有望收窄。前三季度公司毛利率为63.1%，依然处在较高位置。

    　　恒裕系即将成为华联集团以及华联控股的实控人根据公告，恒裕集团（未上市）于9 月18 日与华侨城集团（未上市）签署《股权转让意向协议书》，拟受让其持有的华联集团（未上市）12.08%股权。

    　　若股权转让完成，恒裕系将持有华联集团67.04%股权，正式成为华联集团以及华联控股（000036 CH）的实控人。本次股权转让尚需等待华侨城集团完成审计、资产评估、评估备案和进场交易程序，以及公司股东大会的审批。

    　　恒裕集团旧改资源丰富但与公司存在同业竞争，或将加速公司转型进程根据公告，恒裕集团是以房地产业务为核心，兼营金融、矿山、酒店、贸易、物管等业务的多元化企业，在深圳拥有丰富旧改资源，正在开发深圳湾恒裕金融中心、龙岗八仙岭珑城项目，并拥有宝安西乡世纪汽车城等40 多个城市更新储备项目。根据公告，恒裕集团与公司在深圳旧改方面存在业务重合，后续将本着有利于上市公司的原则解决同业竞争问题，亦可能对公司业务模式、管理体制进行调整。我们预计公司自2019 年提出的转型将会提速。公司地产业务以存量项目开发为主，杠杆很低，Q3 现金+银行理财39.5 亿元，完全覆盖15.8 亿元的有息负债，有望为新一轮转型奠定良好基础。

    　　风险提示：股权转让存在不确定性，存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。