投资要点:

    部分16 年销售收入在17 年Q1 结转。公司2016 年营业收入21.7 亿元,主要源于华联城市全景项目的销售(约19.5 亿元)。华联城市全景16 年共实现销售收入46.5 亿元,而该项目在16 年只结转不到20 亿元,剩余销售的20亿元大部分在17 年Q1 时结转。根据公司2017 年一季报披露,公司预收账款从16 年年报时披露的24.12 亿元变为8.9 亿元。

    17 年利润结构可能有调整,房地产销售利润占比或将提高。16 年公司利润结构分为两部分,一部分为房地产销售和租赁获得利润,另一部分为出售神州长城股权获得的投资收益。16 年公司利润总额约为17.91 亿元(同比增长13.74 倍),其中通过出售神州长城获得的投资收益约为9.16 亿元,占利润总额约51%。截至2017 年Q1 季报,公司持有神州长城股份5.18%,市值约9.66 亿元。随着公司杭州钱塘公馆项目在17 年开始销售贡献收入而不只是华联城市全景一个项目,公司17 年利润结构可能会有所调整,房地产销售获得的利润占比可能提高。

    钱塘公馆在售,17 年公司可推送出售的项目有华联城市全景剩余未出售面积和钱塘公馆。杭州钱塘公馆目前正在营销推广中,预计17 年可贡献销售收入。钱塘公馆位于钱塘江边上,为一层一户360-1300 平方米的大平层精装房源。项目建筑面积约为4.64 万平方米,销售价格约为60000 元每平方米。公司计划17 年力争实现销售35%。按照60000 元每平米的价格,该项目17 年可贡献收入约9.7 亿元。 钱塘江项目是公司2004 年拿的土地,按照杭州2004年基准地价来看,钱塘江当年的住宅和商业用地地价约为2500-3000 元每平米。17 年钱塘江周边楼盘平均售价约52000 元每平米。如果按照公司60000元每平米的售价,3000 元每平米建造成本和12000 元每平米精装修成本(实际建造和精装修成本可能用不了那么多),钱塘江项目保守估计毛利率可达70%以上。

    华联南山B 区按计划推进。公司拥有的华联南山城市更新项目分为A 区和B区两部分。B 区计划17 年完成拆迁工作,18 年Q4 南山B 区随着项目的完工可进入销售阶段。B 区计容建筑面积约为21 万平方米,其中14.7 万平方米为产业用地,而6 万平方米为公寓。项目落成后可能主要用于销售,用17年周边价格6 万元每平米保守估计,如项目全部销售可贡献收入126 亿元。

    维持“买入”评级。我们预计公司2017 年EPS 为1.30 元每股。2017 年5月19 日收盘价为8.71 元,对应2017 年PE 约为6.7 倍。公司杭州钱塘公馆和深圳华联南山AB 区可陆续贡献销售。我们给予公司2017 年12 倍估值,对应目标价15.60 元每股。

    风险提示。杭州限购政策导致销售可能不达预期。