事件:近日,我们调研了华联控股,实地考察了公司深圳项目,并就投资者关心的问题与公司高管进行了深入沟通。

    华联控股管理层对公司具有较强的掌控权,而母公司华联发展集团股权架构相对较为分散。

    华联控股今年四月份第一次对公司高管做了限制性股票激励计划,之前管理层在公司没有股权。激励计划行权时间在未来三年,第一次行权在2016年7 月份。

    公司深圳项目将贡献较多利润:1)华联城市全景花园项目8 月底封顶,8月1 日售楼处开放,9 月中旬左右开始销售,先销售的是13.3 万平方米的住宅部分;预计项目税后净利润可达25 亿左右,将在2016-2017 年结算完毕。2)南山华联B 区项目建筑面积21 万平方米,包含15 万平方米产业用房、5 万平方米配套公寓、1 万平方米商业服务设施。华联B 区功能定位为互联网、信息产业为主导的综合产业园区。目前项目在办土地流转许可证,年内报建,明年上半年动工。南山华联A 区项目处于申报前期,由政府规划。华联A、B 区是前海门户,通有地铁;预计A、B 区项目税后净利润也很高。3)此外,杭州还有几个项目:钱江公馆在做营销推广;全景天地有2 万平方米;千岛湖项目有3.6 万平方米建面,10 月封顶。杭州UDC 商住项目和“半岛小镇”项目预计税后净利润共10 亿左右。4)物业管理面积方面,上海有8 万平方米、深圳4.8 万平方米、杭州2 万平方米。目前公司持有的商业物业价值在20 亿元以上。

    投资建议:未来公司深圳和杭州重点项目将逐步进入销售和结算,将有效解决过去几年公司项目结转资源不足导致业绩增长迟缓的问题,尤其是在杭州、深圳市场回暖明显的情况下,预计公司销售将显著受益。考虑公司出售物业、自持出租物业以及长期股权投资,我们测算当前公司RNAV 为9.1 元,股价具有极高的安全边际。我们预计华联控股2015 年-2017 年EPS分别为0.07、0.90 和1.26 元,对应PE 分别为96.0、7.5、5.3 倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业成交回升低于预期;项目进度低于预期。