事件:

    1、公司公告前期拟收购控股股东华联发展集团有限公司持有94.94%股权的控股子公司深圳市华联发展投资有限公司持有45%股权的控股子公司浙江华联杭州湾创业有限公司股权。该公司主要负责开发“星光大道”商业综合体项目。最终公司决定暂停本次收购。控股股东承诺在“星光大道”项目二期工程项目竣工、开业运营后的两年内,将该项目以定向增发或现金收购等方式注入上市公司。

    2、控股股东华联发展集团于2015 年7 月7 日增持公司股份425 万股。华联发展集团同时宣布拟在未来12 个月内以每股不超过4.71 元的价格继续增持,累计增持比例不超过公司已发行总股份的2%,累计金额不超过10750 万元。

    现有项目集中于深圳和杭州,极大受益于当前市场大幅回暖,未来盈利大幅改善。公司在深圳拥有两个更新改造项目:华联城市全景花园和南山华联A、B 区更新改造项目。前者预计将在2015 年实现预售,可售住宅货量达13.3 万平方米,预计项目税后净利润可达25 亿左右,将在2016-2017年结算完毕;后者正在筹备和设计,总体体量达60 万方左右,预计项目税后净利润34 亿左右。公司在杭州有UDC 商住项目和“半岛小镇”项目,预计税后净利润10 亿左右。今年以来深圳、杭州市场都大幅回暖,华联控股项目的适时推出,将大幅受益于市场的回暖,显著改善公司基本面。我们估计公司16/17 年EPS 可以达到0.90/1.26 元,对应PE 分别只有6.4、4.6 倍。盈利预测相较我们四月份的报告大幅上调,主要因为期间深圳、杭州房价涨幅较大。

    公司价值严重低估,RNAV 为8.9 元。公司除用于出售的地产项目外,还有较多定位中高端的自持商业物业,每年稳定贡献出租和物业管理收入1.6 亿左右,对应合理估值在16 亿元。同时公司还持有上市公司中冠A25.5%股权,公司入账成本仅1.02 亿元,目前市场价值在11 亿元左右。考虑公司出售物业、出租物业以及长期股权投资,我们测算公司RNAV为8.9 元,当前股价具有非常强的安全边际。公司目前已经实施股权激励计划,覆盖了45 名董事及中高层管理人员,激励作用显著。股权激励计划业绩考核目标较高,未来三个解锁期要求较2012-2014 年平均利润分别增长不低于134%、836%、1772%,且分别不低于0.5、2.0、4.0 亿元。

    控股股东实力强大,对上市公司支持力度较大。控股股东华联发展集团是以房地产开发为主业、高新技术和创业投资为辅业的股权多元化大型企业集团,是国家520 户重点企业之一。控股股东在资金、土地获取、项目招商等方面对上市公司都有较强的支持作用。控股股东已经承诺未来“星光大道”项目将注入上市公司;千岛湖进贤湾项目承诺五年内解决,估计大概率会注入,公司地产主业将进一步提升。近期市场出现大幅调整,控股股东及时增持上市公司股份并拟继续增持,彰显了对上市公司强烈信心。

    投资建议:未来公司深圳和杭州重点项目将逐步进入销售和结算,将有效解决过去几年公司项目结转资源不足导致业绩增长迟缓的问题,尤其是在杭州、深圳市场回暖明显的情况下,预计公司销售将显著受益。考虑公司出售物业、出租物业以及长期股权投资,我们测算当前公司RNAV 为8.9 元,股价具有极高的安全边际。控股股东华联发展集团实力强,在资金、土地获取、项目招商等方面对上市公司都有较强的支持作用。我们上调华联控股2015 年-2017 年EPS 分别至0.07、0.90 和1.26 元(不考虑未来星光大道资产注入带来的摊薄),对应PE 分别为87.6、6.4、4.6 倍,上调公司为“买入”评级。

    风险提示:行业成交回升低于预期;项目进度低于预期。