2010 年公司实现营业收入11.15 亿元，同比下降41.9%；净利润2.31 亿元，同比下降18.02%，每股收益0.21 元。

    可结算资源减少，导致业绩下滑。由于09 年主力结算项目深圳住宅项目“华联城市山林”二期销售结转接近尾声，本期可结算收入减少，导致报告期内收入和利润下降。

    杭州“时代广场”综合体项目开发销售进展顺利。该项目是公司转型的开篇之作，也是近两年公司的重点建设项目。期内，写字楼“时代大厦”A栋开盘预售并完成竣工入伙，预售火爆，均价较高达到27991 元/平米；B栋自持，已完成出租3 层约5000 平米；项目二期（钱塘会馆）、三期（全景天地）年内也顺利实现动工兴建。

    大股东支持，提升发展能力。大股东华联发展集团是以房地产开发为主业、高新技术和创业投资为辅业、资产逾百亿的股权多元化大型企业集团，是国家520 户重点企业之一。公司将作为集团房地产主业平台。6 月注入千岛湖别墅项目“进贤湾地块”70%股权，作价2.8 亿元，项目规划建面11.2万平米，楼面地价约2500 元/平米，目前千岛湖别墅均价约30000 元/平米，项目盈利前景较好。集团尚有杭州“星光大道”综合体等地产项目，待时机成熟可能资产注入。

    受益于深圳前海开发和城市更新改造。公司紧邻深圳前海有4 个工业区，可受益于深圳前海开发和城市更新改造。公司目前已上报三个项目更新改造计划，总占地面积约14 万平米，其中两个已获批。预计这些项目也将作为城市综合体开发，以实现公司城市综合体开发运营商的战略目标。

    财务状况良好，财务杠杆还有提升空间。公司期末货币资金17.02 亿元，资产负债率仅为47.91%，债务融资空间较大，公司仍可充分利用财务杠杆，获取土地、项目资源等。

    转型初期，任重而道远，但小荷已露尖尖角。公司发展战略是致力于成为优秀的城市综合体开发运营商。杭州“城市广场”项目是公司迈向此战略的第一步，A 座写字楼的热销和B 座的顺利招租，表明公司向着既定的战略迈出了坚实的第一步。

    盈利预测及投资评级。我们预测公司2011 年和2012 年的每股收益分别为0.23 元和0.30 元，对应最新股价4.28 元的动态市盈率分别为19 倍和14倍，首次给予公司“增持”的评级。