评论：
积极因素：
销售收入实现较好增长。调控下2011年房地产市场增长出现明显下降，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%；全国商品房销售额59119亿元，增长12.1%。而公司2011年通过提高效率等有力措施，使得公司的经营业绩再上新台阶。全年实现营业收入总额151.11亿元，其中商品房销售收入131.43亿元，结算面积74.77万平米；投资性物业租赁收入6.28亿元，累计租赁面积达823万平米；园区供电销售收入6.19亿元，售电81,021万度。归属于上市公司股东的净利润25.92亿元，较上年同期增长29%，增长远好于行业平均水平。2011年，公司继续加大投资性物业的开发力度，美伦公寓等新增物业的运营使投资性物业的出租面积进一步增加。而近年新增的花园城数码大厦、南海意库、科技大厦二期等多项投资性物业出租情况较开业前期有所提升，使得累计出租面积较上年同期增加120万平米，增幅17%，出租率较上年同期提升7个百分点。
销售超200亿元。2011年是招商地产新十年规划的起步之年，面对市场严峻挑战，公司以"把握时机、加速推售"的营销思路，在变化迅速的市场中灵活调整和把握销售节奏。公司成功抓住销售回暖的窗口期，果断加大推售力度，取得了良好的销售业绩。全年，公司在14个城市有37个楼盘在售，实现签约销售面积超120万平方米，签约销售金额超210亿元。
提升效率深入化。2011年公司将提升效率落实到实处，通过全面梳理了各级管理权限，将设计、成本、客服三方面为主的权限下放城市公司，以此全面提高了内部运营效率。在房地产行业受到调控的影响下，行业增长出现乏力，而企业自身内在的效率提升有着深切的意义。报告期内，"提速提效"工作取得显著效果。2011年公司新开工项目28个，新开工面积292万平米；年内竣工项目13个，竣工面积85万平米。年末在建面积518万平米。
消积因素：
存货仍大，销售仍是首要任务。目前公司库存在517亿元，相比年初增加100多亿元。一方面公司的可销售资源充足，但另一方面面对市场销售增长不力敢将销售产生一定的压力。所以012年工作的重中之重是保销售。从年报看，公司已有较充分准备，要求各项目必须践行"时间就是金钱、效率就是生命"的理念，提高节点完成率，加速周转。公司上下将一切以销售为中心，并营造全员营销意识。我们相信压力将会变成动力，在压力下2012年公司的销售将在很大程度上会超预期。
业务展望：
项目贮备适度。2011年公司在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地9幅，扩充土地资源285万平方米，其中权益面积231万平方米。目前，公司总项目资源建筑面积保持在1000万平方米以上，已进入城市增加至18个，主要位于环渤海地区、长三角地区、珠三角地区、成渝汉地区以及厦漳地区，区域分布更为广泛，项目品种更为丰富。公司将继续深耕已进入的一二线城市，确保重点城市的资源的可持续性。并积极关注市场的并购及合作机会。2012年，公司将努力实现"稳中求进、危中求机"，即稳定业绩、安全过冬，同时苦练内功、保持进取。公司计划新开工面积 290万平米，年末在建面积560万平米，计划竣工面积240万平米。计划销售面积124万平米，销售金额超210亿元。
预收款加大有利今年今年的结算。截止2011年底公司预收款达168亿元，比年初11年增加56亿元有利于2012年的收益。从预收款的结构看，90%为一年期内。 商业地产将发力。2011年，为了进一步整合公司的商业地产资源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新平台，形成了公司商业地产发展的战略构想，初步确立了系列产品线。发展商业地产是顺应行业发展趋势，保持可持续发展的战略选择，也是商业模式转变的一个方向。对于现有项目，公司不仅仅是简单地持有，还要充分考虑项目的持续盈利能力以及运营管理成本，将研究金融创新与商业地产相结合，激发商业地产新的生命力。
盈利预测
我们预测公司2012年至2014年的销售收入分别达196.72亿元、258.38亿元和290.89亿元，每股收益分别为1.92元、2.37元和3.00元。
投资建议:
公司发扬"效率就是生命"的精神，2011年已见成效。2012年公司将继续加大效率的得升，加大项目开发的进度、提升资产的周转率，公司的经营状况仍将有明显提升。另外公司的商业地产将不仅仅是简单地持有，与金融创新相结合将激发出商业地产新的生命力。我们认为调控下拥有综合运营能力的公司将有更大成长空间，强势企业将迎来突破--在业内领导地位将进一步提高、市场份额将得到扩大，公司在追求效率提高的同时将保持很好的业绩增长。我们预计公司2012年至2014年的每股收益分别为1.92元、2.37元和3.01元，对应的PE分别为10.4、8.45和6.65，维持"强烈推荐"的投资评级。我们给予公司六个月的目标价为23.2元。