招商地产发布2011年年报，实现营业收入151亿元，增长9.64%；实现营业利润43.9亿元，增长34.46%；实现归属母公司净利润25.92亿元，增长28.85%；每股收益1.51元。每10股派2元。

    业绩符合预期，结算毛利率再超预期：本期结算均价17578元，超过公司近期的销售均价。预计公司12年房地产业务毛利率下滑至45%左右。2012年计划竣工面积高达240万平米，我们估计全年实际结算面积要大幅低于竣工面积，虽然公司毛利率下滑，但结算面积大幅提升仍然能维持公司业绩25%左右的增长。

    强化周转，盘活优质资产：公司自11年起强调提速、提效，加快周转以盘活存量优质资产。从销售与新开工来看都大幅超过其他企业。公司11年以来确实在加快节奏，比如典型如镇江项目拿地136天就实现销售，这在招商历史上是不曾有过的。

    加大财务杠杆，加快规模扩张：公司近几年一直在加大财务杠杆，目前净负债率为31%左右，远低于大部分房地产企业，这意味着公司未来有进一步加大杠杆的能力。11年大部分企业特别是在下半年以来基本上停止了拿地的动作，但是招商地产仍然拿下权益建筑面积231万平米。公司背靠强大的大股东，在资金方面获得极大支持，公司整体资金利率低于市场平均水平。

    投资评级与盈利预测：公司自11年转变思路以来变化明显，存量优质资产的盘活有助于公司业绩的释放，但同时我们也应该注意到公司在新获取优质资产的能力有所减弱，新取得的地块中并未显示出招商大股东的优势。在12年整体的销售上，公司可售货量接近500亿，我们预计公司实现销售250亿左右，也就意味着销售增速将会出现一定的下滑。我们估计公司12-13年EPS分别为1.92、2.4元，维持“买入”评级。