2011年业绩每股1.51 元，完全符合预期： 招商地产今日公告了年报，公司实现营业收入 151.1 亿元，净利润25.9 亿元，同比分别增长 9.6%和28.9% ，合每股收益 1.51 元，完全符合预期。

    正面：

    房地产结算基本稳定：商品房销售收入 131.4 亿元（同比增长9.7%），结算面积 74.8 万平米，其中结算项目主要是深圳招商曦城（2.5万平米）、兰溪谷尾盘（3.5万平米），北京公园1872 （7.2万平米），佛山依云水岸（17万平米），重庆招商江湾城（11.8 万平米）等；结算单价 17,578 元/平米。

    销售超目标，预收锁定程度较好：期内公司实现房地产签约销售金额210 亿元，超出年初 200 亿的销售目标，同比上升44% ，销售面积 120 余万平米。期末预收账款达 169 亿元，占到我们 2012 年预测销售的 80% ，收入锁定程度较高。

    偿债压力有限：公司目前净负债率仅 31.4% ，为 A 股上市公司中低端。公司在手现金 145 亿元，但公司短期借款加一年以内到期的长期借款仅 65 亿元，短期偿债压力有限。 发展趋势： 公司2012 年经营计划整体较为稳健，竣工量 182%的大幅增长也将保证业绩释放，我们预期公司 2012 年房地产结算收入将实现超过40% 的同比增长，但由于 2011 年新推项目毛利率较低，预计公司毛利率将出现 1~2 个百分点下滑。拿地方面，公司 2012年平均的在建面积将在 550 万平米左右，意味着每年建安开支在60 个亿左右，我们估计公司还有 50 亿以上的新增拿地空间。看中长期，公司成长路径将是从“规模（土地）-> 销售-> 利润”，目前是规模增长后期，销售爆发初期，过去五年公司已经基本完成了资产负债表上的规模扩张（资产总额翻了五倍），往前看，我们看好公司未来将提高周转，迎来 ROE 的持续提升。

    估值与建议：

    公司经营情况符合预期，我们微调公司 2012 年盈利预测至每股1.88 元，并引入公司 2013 年盈利预测为每股 2.14 元。公司股价对应2012 、2013 年市盈率分别为 10.6 、9.3 倍，对2012 年净资产值有37% 的折让。我们看好公司加快周转、销售的经营理念，目前的估值也具备一定吸引力，维持“推荐 ”评级。