评论：

    实地调研，我们判断该项目未来前景较佳

    由于缺乏紧邻该项目，容积率相似的可比新项目，我们对项目进行了实地调研。我们认为，该项目和北苑等区域有明显的区别，更接近望京区域。目前望京区域可比项目如保利中央公园一期去化50%以上，均价39000元/平米。招商地产地理上最接近来广营项目，但区域差于该项目的珑原目前销售价格超过30000元/平米。在北京市场完全不恢复的情形下，我们认为该项目如为精装修，则35000元/平米的价格可以确保较快去化。该项目溢价率为0，显示了土地市场极其冷淡。

    低点增持土地是公司跨越式增长的前提

    观察公司历史，公司的重点盈利项目主要集中在深圳、北京、上海三地。对于公司这样品牌实力强，融资能力强，成本控制能力相对不如民企的公司来讲，一线的舞台更加适合。我们认为，公司在缓解了北京区域项目断档压力之后，仍将持续留意北京、上海、广州和若干二线城市拿地机会，补充土地储备。而这样的行为，乃是公司未来跨越式增长的前提。

    销售优势和潜在销售资源确保了公司经营性现金丰裕

    公司的一大优势在于销售好，而销售好的结果不仅仅是业绩增长快，更是在行业低谷能有自由现金流拿地。我们预测，公司是2011年A股龙头企业中销售回款同比增长最快的一家，也是2012年可销售资源相比2011年同比增长最快的一家。而且公司在深圳大量租金上涨空间小，现金流稳定的出租物业一旦销售，更可能为公司拿地提供丰裕的现金流。

    多元的融资渠道进一步补充了公司拿地的实力

    公司拥有A股公司中独一无二的境外融资渠道，有效降低资金成本；和九龙仓等公司长期合作，有效利用外部杠杆；依靠招商局大平台，有效降低境内融资成本。总之，公司的综合融资能力在A股龙头公司中首屈一指，这种优势在信贷偏紧的时代更加可贵。

    风险提示：二三线城市需求不足的风险；行业调控导致销量大幅下滑风险。公司一季度推货不足的风险。

    维持“买入”评级：公司处于加速超越期，不仅经营活动顺利开展，融资渠道更是占据优势。公司取得了来广营项目后，将使得区域团队更加稳定，一线城市布局更趋合理。我们维持公司2011/12/13年EPS到1.60/2.32/3.04元/股，（2010年公司EPS1.17元），对应2011/12/13年PE12/8/6倍，NAV22.98元/股。我们给予公司22.98元的目标价，维持“买入”的投资评级。