事项：

    　　公司1月10日晚公布了2016年业绩预告。

    　　评论：

    　　2016 年归属母公司净利润同比增长80%——110%，地铁合作项目投资收益贡献大公司2015 年归母净利润4.17 亿元，公司预计2016 年归母净利润达7.5——8.75 亿元，同比增长80%——110%，业绩大幅增长的主要原因主要系公司本年确认与深圳市地铁集团有限公司合作开发项目的投资收益金额较大。

    　　公司2016 年半年报披露：2013 年公司与深圳市地铁集团合作开发了“锦荟Park”项目，公司向深圳地铁支付8.66 亿元以获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权。截至2016 年6月30 日公司已完成支付，该项目在报告期内实现合同销售面积3.49 万平方米，合同销售金额11.93 亿元，由于该项目不纳入合并报表范围，不计入半年度销售数据，待项目结算后计入投资收益。

    　　公司2016 年11 月10 日投资者关系活动记录表显示，“锦荟Park”项目已有两批对外销售，且已基本售罄。我们判断2016 年业绩大幅增长或源自该项目的投资收益。

    　　财务状况良好

    　　截止2016 年3季度末，公司剔除预收款后的资产负债率仅为59%，较去年同期下降2.8个百分点，位居行业中低水平；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）维持在10.9 倍，短期偿债能力优；净负债率为49%，远低于全行业水平（截止2016 年3季度末，全行业净负债率整体为97.5%）。

    　　期待2016 年提出的“混改、资产整合、激励”目标在2017 年能有突破，维持“买入”评级公司在2016 年3 月29 日发布的《2015 年年度报》中明确提出：一、加强与上级有关单位的沟通协调，以混合所有制改革为核心，争取建立国有控股、多家国有战略投资者分散持股、核心管理层持股的治理结构；二、以国资国企改革为契机，强化市属国有企业合作，以资产证券化为手段，整合存量土地资源，开展商品房和保障房建设，增强集团发展后劲，提升企业竞争力；三、进一步完善激励约束机制，尤其是长效激励机制，实行管理层和骨干持股，为企业留住优秀人才。上述举措可归纳为国企改革三大举措：混改、整合、激励。

    　　党中央、国务院发布《关于深化国有企业改革的指导意见》以来，已陆续出台了18 项改革意见或方案，确立了以该指导意见为引领、若干文件为配套的“1+N”政策体系。据媒体报道：深圳市国资委已制定 “1+12”深化国有企业改革系列制度文件，广泛凝聚共识，不断把国资国企改革引向深入。目前，改革实施方案已经深圳市委深改组审议原则通过，并按程序已上报市政府。

    　　深圳未来国企改革发展十大任务已明确：一、明确功能定位，科学实施分类；二、构建以管资本为主的国资监管运营体制，三、实施“大国资”并购重组与资本运作战略集中实施基金群战略；四、大力培育和发展战略性新兴产业、未来产业；五、加快实施创新驱动发展战略和“走出去”战略；六、完善公司法人治理结构；七、深化市场化选人用人机制改革；八、大力推进激励、约束和监督机制改革；九、加强和完善党对国有企业的领导。

    　　到2020 年，国企业改革将实现“六大目标”：管资本为主的监管运营体制更加完善；产业布局持续优化；优势企业集团竞争力更加突出；混合所有制改革进一步深化；现代企业制度更加完善健全；企业党的建设全面加强。

    　　2017 年，将召开党的十九大，市场预计将是国企改革的大年，从中央到地方均会大力支持国改，在此背景下，公司上述三大国改举措或将突破。

    　　我们在1月9 日发布的《房地产专题研究：关注“国改”概念地产股》已将公司归入国改概念地产股弹性组合，维持“买入”评级。