事件:公司中标深圳地铁集团横岗车辆段综合物业开发项目的合作开发项目,中标金额人民币86,636.84万元。公司同时决定向控股股东深圳国资委借款1亿元,借款期限为1年,按照银行同期贷款基准利率支付利息。

    项目毛利率较高,提升公司价值。从深圳地铁集团的公开招标信息来看,该合作地块总占地约11.12万平方米,计容总建筑面积32.2万平方米。深圳地铁集团出让其中的住宅(22.554万平米)和商务公寓(4.1万平米)的70%权益,对应8.66亿的中标额,平均楼面地价4643元/平米。参考该区域18000元/平米的均价,即使按照5000元/平米的综合建安,未来年涨幅5%的保守估计,2015年预售,可实现毛利率高达54%,提升NAV0.5元/股(增幅8.5%)。

    借力深圳地铁“地铁运营+上盖物业开发”模式,增长空间巨大。深圳地铁自运营以来常年亏损,靠政府补贴维持,近年欲效仿港铁“地铁运营+上盖物业开发”模式走出困境。目前,包括此次招标项目在内深圳地铁集团拥有地上盖物业土地储备建面约290万平方米,其中近60%为商品房项目。按照规划,深圳地铁总里程数2016年翻番,2030年达到目前4倍,深圳地铁或可借此持续获得大量地铁线上优质土储,公司若能藉此形成长期合作关系,将可打破公司深圳地区土地储备稀缺的桎梏,未来增长空间巨大。

    大股东全面支持打开想象空间。正如我们前期所判断的,受深圳土地资源稀缺,以及公司对招拍挂土地的溢价率上限的制约,公司深圳地区拿地策略将更多依赖并购、合作、定向转让等多种途径。此次中标将有效改善公司在深圳地区可售资源不足的局面。招标企业深圳地铁集团同为深圳国资委旗下,事件背后不难发现大股东深圳国资委对深圳业的全面支持:1、招标条件中,“投标人为深圳市属国有房地产企业;企业净资产不低于20亿元人民币”的门槛排除了包括国资委旗下多数其他地产企业在内的众多竞争对手;2、中标同时,公司还公告将向深圳国资委借款1亿元,期限1年,利率仅为同期贷款基准利率。该模式未来或在国资委持续支持下,可复制到国资委旗下其他拥有土地资源的非地产平台,进一步打开公司成长的想象空间。

    盈利预测:公司突破之前拿地溢价率和资金限制的瓶颈,开拓出一条增加深圳本地项目储备的有效路径,且未来在国资委持续支持下,大概率可复制到国资委旗下其他拥有土地资源的非地产平台,未来增长空间巨大。我们预测公司2013-2015年分别可实现EPS0.53元、0.67元和0.82元,对应PE为10.9倍、8.6倍和7.1倍,对NAV折价10%(NAV6.34元)。维持“增持”评级。风险提示:房价上涨过快致调控持续收紧。