事项:公司公告近期参与深圳地铁横岗车辆段综合物业开发项目的合作开发投标,根据深圳地铁的中标公示,公司成为中标候选人,中标金额为8.66亿。

    平安观点:

    协同发展迈出重要一步。公司与深圳地铁集团同属深圳国资委,本次公司参标深圳地铁集团横岗物业开发项目,标志着公司与国资委旗下其它产业公司的协同合作迈出重要一步,符合我们先前对深振业平台价值将首先体现在产业协同发展的判断。深圳国资委“十二五”规划中曾明确将促进旗下房企与其它产业的协同合作,本次招标中对竞标人必须是深圳市属国有房地产企业的要求,亦可看出国资委的良苦用心。而竞标人净资产不得低于20亿元的门槛则排除了沙河、深物业和深深房,暗含国资委支持深振业发展的用意。我们判断在国资委的支持下,公司后续仍有望与国资委旗下拥有土地资源,但不具备开发能力的机场、地铁、盐田港、水务等公司持续进行项目开发合作。

    合作开发土地优质,毛利率较高。根据深圳地铁集团招标信息披露,本次合作开发地块总建面32.2 万平,包括22.5 万平住宅、5.2 万平商业和4.1 万平商务公寓。本次招标主要出让其中住宅和公寓部分70%的土地使用权。按公司8.66 亿的中标额计算,平均楼面地价仅4650元/ 平米。 横岗周边楼盘19000 元/ 平米均价,按房价年涨幅5%,4500元/ 平建安估算,该项目毛利率达近50% ,未来可为公司带来净利润8.41 亿,增厚公司NAV 7.4%。

    深圳地铁土地储备丰厚,后续合作空间巨大。深圳地铁集团当前持有土地储备287.8万平米,在经历横岗首次合作开发后,借助国资委的支持,公司有望参与深圳地铁后续物业的开发。当前公司土地储备仅255万平米,若能与深圳地铁集团形成长期合作,土地储备有望增加一倍。此外,根据《深圳市轨道交通规划(修编)》,到2030年,深圳将建成20条地铁线,合计720公里,为现有里程的4倍,未来潜在的地铁车辆段项目物业开发空间巨大。在土地日益紧缺的深圳,公司有望携手深圳地铁集团,不断增加在深圳的优质土地储备,提升公司盈利能力。

    盈利预测与投资评级。预计公司2013-2014年EPS分别为0.56、0.69元,对应PE分别为10.3倍和8.4倍。本次合作标志着公司与国资委旗下其它产业的项目合作迈出重要一步,未来公司有望借助与深圳地铁及其它产业的项目合作,不断增加公司在深圳的优质土地储备,提升盈利能力。考虑本次新增项目后,测算公司NAV6.97元/股,目前股价折价21%。维持公司“推荐”评级,目标价6.97元。

    风险提示:房价过快上涨带来调控收紧的风险。