投资要点

    事项:深振业披露三季报:前三季度实现营业总收入16.1 亿元,同比下降20.4% ,实现归属上市公司净利润3.6 亿元,同比上升5.4%,对应EPS0.27 元,符合我们此前的预期。

    平安观点:

    毛利率上升提振业绩。报告期内公司营收下降主要是因为房地产结算面积同比大幅下降,但得益于销售毛利率的提升(较去年同期提升 5.6 个百分点至45.5% )和三费占比的下降(由去年的 4.7%降至3.9%),公司净利润同比仍增长5.4%。全年来看,由于公司主力结算项目天津“新博园”项目(期末预收款超过20个亿,占公司年内总结算资源的一半以上)在四季度结算,全年业绩仍值得期待。但考虑到该项目毛利率仅35%左右,预计全年毛利率将小幅下降。

    销售中规中矩,迎接四季度推盘高峰。根据公司销售现金流测算,公司第三季度实现销售额约6.5 亿,加上上半年11.7 亿的销售,前三季度实现销售额约18.2 亿,完成年初24亿销售计划底线的75% 。四季度公司长沙振业城(预计新推5-6 万平)、西安振业二期(预计新推 10万平)、振业峦山谷二期(预计新推1-2 万平)有望陆续入市,预计四季度可售货值约 25亿。考虑到公司项目主要以大户型为主,按50% 左右的去化估计,预计公司全年可实现销售额30亿左右,较去年全年41.7 亿同比下降28%。

    财务状况稳健,经营性净现金流由正转负。报告期内公司适度加大杠杆,新增14亿长期贷款。受此影响,公司净负债率由年初的-16.3%提升至18.3% ,剔除预收款后资产负债率较年初上升2.1 个百分点至38.7% ,但仍均处于行业较低水平。受 3 季度公司天津、南宁项目拿地支出影响,公司期末在手现金由6月末的28.2 亿下降至19亿,期末净经营性现金流亦6 月末的 115 亿转为负892亿。前三季度公司累计新增建面25.6 万平,需支付地价12.6 亿。当前公司从拿地到预售大概为2 年,预计新拿地块将在 2015年逐步贡献销售。考虑到公司2009年以后鲜有补充新项目,除长沙、惠阳外大部分布局区域土地储备已显不足,预计公司接下来仍将适度补充土地储备,负债率也将有所提升。

    盈利预测与投资评级。预计公司 2013-2014 年EPS分别为0.56 、0.69 元,对应PE分别为8.5 倍和6.9 倍。短期来看,公司资产负债结构优良,财务杠杆仍具有较大提升空间,期末预收款 27.9 亿,覆盖我们全年营收预测未实现部分的109%。长期来看,公司极有可能作为深圳国资委资源整合的平台。维持公司“推荐”评级。

    风险提示:调控收紧带来的销量不及预期风险。