一、 分析与判断

    土地储备分布合理,质优价廉,地价占预计售价比重仅为10%

    作为老牌深圳国企,公司区域布局以深莞惠、天津、西安、长沙、南宁等一二线城市为主,总建面逾300万平方米,土地储备质优价廉,楼面地价1400元/平方米,预计平均售价13500元/平方米,地价占预计售价的比重仅为10%,项目地价较低保证了公司近几年的毛利率和净利率均保持在较高水平。

    深国资旗下唯一进行股权激励的公司,新管理层上任触发经营拐点 公司是深圳国资委旗下独家进行股权激励的公司,目前高管合计持股1404万股,深圳国资今年5月召开会议后,在前任总裁任期尚未届满时,便提拔蒋灿明任总裁,实现管理层的快速交接,在过去三年半土地市场无一斩获后,迅速在6-8月于东莞、天津、南宁等地拿地,拿地频率大幅提高,3个月拿地的总金额12.6亿,总金额超出2007年单年度最高水平,年内仍有进一步拿地的计划。

    深国资、宝能系股权争夺战未完待续,定增或继续增持是可选方案

    深国资和宝能兄弟对深振业的股权之争始于2010 年4 月,截止目前分别持股30.36%和15%(实际持股可能已达16%),若深国资要进一步提升对振业的控制权,继续增持和向大股东定增是快速提升持股比例的有效途径,三年之前上市公司涉及地产的再融资和资产注入均被无限期叫停,而如今证监会已开始接受申请材料递交,政策窗口转瞬即逝,若要一步到位解决股权之争,定增将会是最有效的途径。

    公司是深国资旗下最具可能的地产整合平台

    深圳国资委旗下的各类土地储备规模庞大,分布在其体内各个子公司之中,虽然资源丰富,但权属情况较复杂。随着深国资放弃深长城和逐步厘清与深业集团的关系,深振业已成为最具可能的地产整合平台,深国资地产龙头的地位将逐步凸显。

    推盘节奏加快,保守估计全年签约有望超过35亿

    今年以来公司推盘节奏有所加快,不考虑新获取项目,今明两年的可售货值约为130亿(其中深圳峦山谷二期约65亿),随着长沙振业城一期、峦山谷花园二期和西安振业泊墅二期的陆续开盘,保守预计今年签约额将超过35亿。

    二、 盈利预测与投资建议

    我们看好公司在新管理层履任后带来的显著的经营拐点,以及其在深国资体系内地产业务整合的平台价值,预计2013-2014年EPS分别至0.53、0.73元(未考虑转让其持有深长城7%的股权对应的每股0.2元的业绩贡献),对应2013-2014年的PE分别为9X和6X,维持“强烈推荐”的评级,合理估值9元。

    三、 风险提示:

    房地产调控政策存在一定不确定性。