3月25 日深振业发布公告,姚氏兄弟所控制的公司股份数量增加至1.48亿股,占公司股份总数的比例达到15%。由于深振业本届董事会及经营班子将于2012 年年中到期,而根据累计投票制,姚氏兄弟以目前所控制的15%的股权比例将至少可影响1 到2 名董事人选。我们判断,由于姚氏兄弟自己有多个质量良好的房地产开发项目,其通过收购深振业,进而打造一个属于自己的房地产上市公司的意图已暴露的较为清晰。从这一逻辑出发,有可能其后续将进一步增持深振业。
客观而言,深振业的土地储备并不算丰富。截止2011 年公司未结权益项目储备建筑面积仅为280 万平方米。不过,深振业的项目质量较为突出。
公司在2010 年及2011 年均未买地,其土地储备大多为09 年之前购入。
由于地价便宜,公司储备项目的预期毛利率普遍较高。
我们跟踪的数据显示,公司2011 年实现销售31 亿元,同比增长9%,回款率超过90%。其中深圳本地项目共销售约19 亿元,占总销售额60%。
随着南宁和天津项目进入销售阶段,异地项目进入收获期,公司将逐步减少对深圳本地市场的依赖。2012 年公司总推盘量将仍有所增长,预计新增推盘面积为37 万平方米,同比上升16%。公司2011 年计划开工及在建200 万平方米,其中除长沙项目由于拆迁原因未实现开工外,其余项目均正常开工。2012 年公司新开工项目并未下调。
经历了2008-2009 年异地项目扩张后,负债率的上行使公司2010-2011 年均未获取新增项目,以现有存量项目开发为主,尽管这一安排有可能制约公司未来发展速度,但为公司赢得了财务稳健,从而使得公司在楼市低迷期仍能相对从容。截止2011 年末,公司表外负债(未付土地价款)已全部付清,2011 年三季度末剔除预收款后的资产负债率为52%,且无信托类负债,资金安全。
盈利预测:预计2011-2012 年业绩分别为0.44 和0.50 元。对应PE 为12x 和10x。
风险提示:调控政策的持续,可能使公司销售及业绩的结算落后于预期。