中期业绩增收不增利、基本符合预期。公司近日发布2010 中报：营业收入7.79 亿元、同比增长62.70%；营业利润1.22 亿元、同比增长0.51%；归属母公司净利润0.99 亿元、同比下降8.83%；每股收益0.13 元；与7 月30 日发布的业绩快报的数据一致。

    立足珠三角、多区域扩张的中型开发商。公司立足珠三角、多区域扩张的中型开发商，大股东为深圳国资委。公司合并报表口径内在建、拟建项目规划建筑面积300万平米左右，主要分布在深圳（22%）、惠州（29%）、长沙（26%）、西安（14%）、天津（6%）、南宁（3%）等多个区域中心城市。

    增收不增利源自非经常性损益减少。公司2009 上半年因清理非主业资产导致投资收益达0.75 亿元，而今年上半年投资收益只有0.29 亿元，这是公司上半年业绩增收不增利的主要原因。扣除非经常性损益之后的归属母公司净利润为0.77 亿元、同比增长58.75%；核心净利润大幅增长主要得益于结转面积增加和费用控制得当：公司上半年结算的主要项目振业峦山谷花园一期1-6 栋、振业城二-三期和振业城四-五期，结算面积7.29 万平米、同比增长40%；结算收入7.63 亿元、同比增长64%；销售、管理、财务费用率分别同比下滑3.0、2.1 和9.1 个百分点；但这些项目毛利率均达不到去年同期星海名城六期项目毛利率水平，所以毛利率同比下降17 个百分点至37.8%。

    上半年销售情况尚可。公司2010 年计划销售面积20万平米、销售金额22 亿元，同比降幅分别为12.3%和3.5%。公司上半年实现销售面积7.6 万平米，销售金额9.26 亿元，分别完成计划的38%和42%。销售商品和提高劳务收到的现金为9.41 亿元、同比下降8.6%；第二季度5.76 亿元、环比增长58%。报告期末预收款项余额为5.04 亿元、较年初增加47%，主要是销售回款金额大于结转收入金额所致。

    暂给予中性评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.35 元和0.52 元，以昨日收盘价8.95 元计算，对应的动态市盈率分别为26 倍和17 倍，由于近期股价大幅上涨导致估值迅速抬升，暂给予“中性”评级。