业绩

    　　2025 年3 月31 日，公司发布2024 年业绩：实现营收3431.76 亿元，同比-26.32%；实现归母净利润-494.78 亿元，而23 年同期为121.63亿元。

    　　点评

    　　风险尚未彻底化解，业绩大额亏损。业绩亏损主因：①24 年房开业务结算收入2790.9 亿元，同比-30.5%；房开业务结算毛利率9.53%，同比-5.88pct。②计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计335.5 亿元，其中新增计提了信用损失准备约264.0 亿元，23 年为5.5亿元；计提存货跌价准备70.6 亿元，23 年为34.9 亿元；③部分非主业财务投资出现亏损；④为更快回笼资金，公司加速处置资产及股权，部分交易价格低于账面值。

    　　25 年面临公开债务集中兑付，流动性压力进一步加大。截至24 年末，公司有息负债合计3612.8 亿元，分期限看：一年内到期1582.8 亿元，占比43.8%；一年以上2030.0 亿元，占比56.2%。分融资对象看：银行借款占比71.4%，债券占比16.7%，其他借款占比11.9%。而集团期末货币资金为881.6 亿元，对短债的覆盖率仅55.7%。

    　　公司瘦身健体、聚焦主业、全力自救，取得一定进展。2024 年公司销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54 个项目交易，合计签约259 亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412 亿元，回收现金超百亿；全年新增融资和再融资948 亿；经营性物业贷落地293 亿元；白名单项目申报178 个。

    　　股东、政府有关部门、金融机构支持万科稳健发展，更多支持有待落地。自2023 年底以来，深圳国资国企及深铁集团持续给予公司“真金白银”有力支持，并积极协调各类金融资源，助力公司开展融资。

    　　25 年2 月，深铁集团分两笔向公司提供合计 70 亿元的股东借款，借款利率低于公司从金融机构获得的融资利率，借款抵质押率高于市场惯例水平。面对2025 年到期压力，仍有待更多融资落地，以改善公司流动性。

    　　投资建议

    　　在新一届管理团队的带领下，公司正积极推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，工作重心在保兑付和保交房，或仍存在资产处置及减值压力，我们预计2025-2027 年归母净利润分别为-242 亿元/-152 亿元/-62 亿元。维持公司“中性”评级。

    　　风险提示

    　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约