2024 年10 月30 日，公司披露2024 年三季报：2024 年1-9 月实现营收2198.9 亿元，同比-24.25%；归母净亏损179.4 亿元，同比由盈转亏。第三季度实现营收771.2 亿元，同比-13.76%；归母净亏损80.9亿元，同比由盈转亏。

    　　规模利润均下滑、计提减值和资产处置。1-9 月公司营收下降，归母净利大幅亏损，主因：①房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降，房开贡献营收1732.3 亿元，同比-29.1%；房开业务税前毛利率8.3%，同比下降10.2pct；②计提资产减值损失20.1 亿（去年同期0），信用减值损失54.6 亿（去年同期3.6 亿）；③权益法确认的投资收益及处置投资收益减少，投资收益0.7 亿（去年同期25.2 亿）；④资产处置形成亏损25.4 亿（去年同期0.7 亿）。

    　　一年内仍有偿债压力。截至9 月底，公司已偿还197 亿元公开债务，年内已无到期的境内外公开债券。公司有息负债共3276 亿元，其中一年内到期部分为1166.3 亿元，公司合并报表层面的货币资金为797.5 亿元，公司短期仍面临偿债压力，需要继续努力保障兑付。

    　　多措并举全力保兑付，经营性净现金流回正。公司通过多举措促回款：

    　　①1-9 月销售额1812 亿元，同比-35.4%，回款率超过100%；②持续盘活存量资源，2023 年至今累计盘活和置换新项目36 个，合计优化及新增产能474 亿；③推进大宗资产交易，1-9 月实现大宗交易签约金额232.6 亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41 个项目；（4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT 基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。

    　　通过以上措施，第三季度公司经营性净现金流为3.3 亿元，自二季度以来继续保持为正。

    　　受政策利好支持，公司积极融资，保障融资渠道顺畅。1-9 月公司获得金融机构大力支持，合并报表新增融资与再融资774 亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262 亿，其中合并报表范围内新增187 亿。

    　　投资建议

    　　考虑到未来一段时间内，公司的工作重心在落实“疲身健体”一揽子方案，存在去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元（原为-79.2亿元/4.4亿元/24.0亿元）。维持公司“中性”评级。

    　　风险提示

    　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺：出现债务违约