本报告导读：

    　　上半年房地产开发项目结算规模和毛利率继续下降，再加上计提各类减值合计41.8亿元等，使得公司业绩亏损。

    　　投资要点：

    　　业绩符合预期 ，维持增持评级。2024年上半年，公司实现营业收入1427.8 亿元，同比下降 28.9%；归母净利润亏损 98.5 亿元，同比下降 199.8%。鉴于除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs 认购、项目合作等方式支持万科。此外公司也围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道，因此维持增持评级。维持2024/2025/2026年EPS 分别为0.74/0.82/0.65 元，维持目标价11.53 元，对应2024年0.53X PB。

    　　2022 年前获取的高价地使得结算毛利率继续下滑，此外计提各类减值41.8 亿元。公司业绩亏损的主要原因如下：1）房地产开发项目结算规模和毛利率持续下降，2024 年上半年开发结算毛利率较2023年同期下降 13.5 个pct 至6.8%，这些项目大部分为 2022 年前获取的高价地；2）对部分项目计提存货跌价准备 21.0 亿元（含非并表项目计提 1.7 亿元），以及对应收款项计提信用减值损失 21.0 亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损；4）为更快回笼资金，公司加速对资产交易和股权处置，部分交易价格低于账面值。

    　　新开工低于预期，竣工按部就班。上半年新开工及复工计容面积约412 万方，完成年初计划的 38.4%（2023 年同期为71.5%）；竣工计容面积约 860 万方，完成年初计划的39.0%（2023 年同期为40.0%）。

    　　土地投资强度持续低位，继续推动去库存。公司上半年仅新增3 个地块，新增项目平均地价为3944 元/平方米。目前公司存货金额为6204 亿元，较 2023 年底下降 11.6%。其中，拟开发产品为 913 亿元，占比14.7%；在建开发产品 4214 亿元，占 67.9%；已完工开发产品（现房）1047 亿元，占比 16.9%。在政策许可范围内，公司通过商改住、资源置换等方式，持续推动存量资源的盘活。

    　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。