事件

    2024 年 8 月 30 日万科 A 披露 2024 年半年报，1H24 实现营业收入1427.8 亿元，同比-28.9%；实现归母净利润亏损 98.5 亿元，同比-199.8%；基本每股亏损 0.83 元，同比-198.6%。

    点评

    规模利润均下滑、计提减值和资产处置，亏损超业绩预告下限：1H24公司营业收入同比下滑&归母净利润亏损，主要由于：①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，1H24开发业务收入 1116.8亿元，同比-34.6%，结算毛利率 6.8%，同比下降 13.5pct；②计提减值，1H24计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元），计提信用减值损失21.0亿元；③部分非主业财务投资出现亏损，投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法，形成账面亏损約10亿元；④部分大宗资产交易、资产退出和股权交易价格低于账面值，形成资产处置亏损。

    开发规模维持行业第一梯队，持续推动存量盘活：1H24公司完成房屋交付7.4 万套；实现销售金额1273.3 亿元，同比-37%，保持行业第一阵营，实现回款1186亿元。2023年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。

    加快推进大宗资产和股权交易，回流现金：2024年1-7月公司实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。创新型资产交易工具取得积极进展，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs 的发行；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募等。

    积极利用金融支持政策，推动融资模式转型：1H24 公司合计新增融资、再融资612亿元，新增融资的综合成本3.66%；经营性物业货合计落地219亿元，表内新增150亿元；“白名单”项目申报175个等。

    完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约 104亿元的境外公开债券的偿付。

    投资建议

    考虑公司去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元、4.4亿元和24.0亿元（原为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元）。由于公司未来工作重心在落实“一揽子”方案，短期业绩有一定压力，维持公司“中性”评级。

    风险提示房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约