核心观点：

    　　内外部因素影响半年度首次亏损，短期业绩仍承压。根据公司半年度业绩预告，万科24H1 预计归母净亏损70-90 亿元（23H1 盈利99 亿元），扣非归母净亏损50-65 亿元（23H1 盈利87 亿元），拿地力度下降、高价地结算叠加整体市场下行，公司结算规模收缩、毛利率下降、资产减值、投资及资产处置亏损，上市以来首次出现半年度亏损。

    　　首要任务转向负债管理，公司当前现金流安全。根据业绩预告，24H1公司实现大宗交易回款93.4 亿元，印力发行REITs 规模32.6 亿元，积极的资产处置为利润表来带了亏损压力，但较大程度上保障了公司现金流安全。根据Wind 及公司融资公告统计，预计24H2 公开债到期约96 亿元，偿付资金已经基本筹措到位，现金流安全性较高。盘活资产、改善负债结构是公司当前最为重要的任务，未来将聚焦开发、物管、长租公寓三大主业，其他赛道逐渐退出，过程中或仍面临一定处置盈亏波动，但业务聚焦有助于提升长期经营质量。

    　　管理层增持，着眼长期经营发展。万科发布骨干管理人员增持计划，计划以自筹资金2 亿元在未来6 个月内通过信托计划增持公司A 股股票，不限价格区间，所增持股票锁定期为2 年。公司短期经营承压，管理层增持更多体现管理层对公司长期经营发展的信心。

    　　盈利预测与投资建议。预计24/25 年归母净利-99/+5 亿元,给予公司23 年末归母净资产0.4 倍合理估值，对应A 股合理价值8.41 元/股，考虑汇率（0.91）及AH 股折溢价后港股6.16 港元/股，均给予“增持”评级。

    　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。