投资要点：

    　　上半年公司预计亏损。7 月9 日，公司发布2024 年半年度业绩预告。公司预计，2024 年上半年实现归母净亏损70 亿元至90 亿元，同比下降171%至191%，扣非净亏损50 亿元至65 亿元，同比下降157%至175%，基本每股收益-0.59 元/股至-0.76 元/股。

    　　瘦身健体稳健经营，坚定化债抗击风险。公司预计亏损主要有以下原因。1）房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。公司2024 年上半年结转项目对应2022 年、2023 年销售项目及2024 年上半年消化的现房和准现房库存，这些项目大部分在2022 年前获取，地价获取成本较高，而市场持续下行导致销售情况和毛利率都低于预期。2）部分项目计提减值。3）部分非主业财务投资出现亏损。4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

    　　融资净增结构改善，年内偿付安排妥当。2024 年上半年，公司合计新增融资、再融资超600 亿元，对应偿还超过500 亿元，债务结构优化降低短期偿付压力。2024 年上半年公司完成3 笔境外债的偿付，合计约105 亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成3 笔境内公司债和中票的偿付，合计50 亿元。

    　　2024 年下半年，境内公开债券剩余2 笔，合计共43 亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

    　　融资模式转型取得进展。公司大部分在建项目都已经向属地城市做了项目白名单申报。上半年公司新增149.8 亿元经营性物业贷。公司5 月获得招商银行牵头的200 亿元银团贷款，6 月落地交行固融资产包融资。

    　　维护股东利益，维持行业信心。万科企业骨干管理人员1862 人拟自筹资金2亿元，自2024 年7 月9 日起6 个月内，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A 股股票，本次增持的股票将自本次增持计划完成并披露之日起锁定两年。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，积极应对债务问题并获得多方支持。预计公司2024 年和2025 年每股净资产在20.62 和21.27 元。考虑公司龙头地位，我们按照2024 年0.4-0.5XPB 水平，对应合理价值区间8.25-10.31 元，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示：行业面临总量下行风险，公司化债方案实际落地需后续跟踪。