1H24 预亏70-90 亿元

    　　万科A披露2024 半年度业绩预告，预计1H24 公司归母净利润亏损70-90亿元（去年同期盈利98.7 亿元），扣非归母净利润亏损50-65 亿元（去年同期盈利87 亿元），低于我们预期，主要因毛利率下降和减值计提超预期。

    　　关注要点

    　　业绩承压主要因结算毛利率下降、计提资产减值和资产交易所致之亏损。

    　　1H24 公司归母净利润与扣非净利润均出现大额亏损，主要因：1）期内结算项目对应拿地成本偏高，叠加销售下行周期内公司通过价格折让策略加快去化，结算毛利率面临较大压力；2）考虑到存货价格下行和去化周期拉长，公司对部分项目计提减值；3）期内部分大宗资产和股权交易价格低于账面价值而录得资产处置亏损；4）部分非主业财务投资出现亏损。

    　　经营端多措并举聚焦现金流安全。1H24 公司实现全口径销售额1273 亿元（同比下降38%），对应销售回款达1186 亿元，其中现房销售额超240 亿元、车商办销售额超150 亿元，带动存货结构有所优化。同时，公司于上半年完成七宝万科、深超总地块、南翔印象城MEGA等资产处置和印力REIT发行上市，合计回款超90 亿元。考虑到公司当前业务开展以力保现金流为核心，我们认为公司将继续坚决推进现房库存去化、资产和股权处置。

    　　积极推动融资模式转型，上半年处于融资净流入状态。1H24 公司合计新增融资、再融资超600 亿元（包括149 亿元新增经营性物业贷、200 亿元招行牵头银团贷款和交行固融资产包融资等），实现并表融资净流入约90 亿元。往前看，公司年内已无境外债到期，待偿境内债2 笔共43 亿元，我们预计公司依托经营回款和过渡银团等渠道或可有力保证债务兑付。

    　　骨干员工拟自筹资金2 亿元开展增持。公司同日披露骨干管理人员增持计划：合计1862 名骨干管理人员拟自筹资金2 亿元，通过信托计划自愿增持公司A股股票，增持期限为6 个月；其中公司董监高及集团党委等15 名成员出资额不低于人民币7300 万元。本次增持计划不设价格区间，锁定期为2 年，由相关人员自负盈亏。我们认为公司管理人员在此背景下进行增持显示出其对公司重回健康发展轨道的信心和对资本市场的重视，同时骨干员工与公司进一步绑定亦有助于一揽子“瘦身健体”方案顺利推进。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到公司结算规模及利润承压，减值和资产处置损失亦将压制业绩表现，将2024/25 年盈利预测从94/94 亿元下调至-60/-20 亿元。考虑到公司转亏，我们将估值方法由P/E估值切换为P/B估值，当前股价对应0.3/0.3 倍2024/25 年P/B。维持跑赢行业评级，兼顾盈利预测调整和公司财务风险缓释后的或有仓位回补空间，下调目标价29%至8.0 元，对应0.4/0.4 倍2024/25 年P/B和19%的上行空间。

    　　风险

    　　新增融资不及预期；销售景气度修复低于预期；利润率下行幅度超预期。