全额偿还到期美元债，融资端获支持力度充分，下调至“增持”评级万科发布公告全数偿付到期美元中期票据本息。公司销售规模排名前三，土储相对充足，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3 亿元，EPS 分别为0.86、0.97、1.02 元，当前股价对应PE 估值分别为9.3、8.2、7.9 倍。公司销售规模收缩，受低能级城市结转项目拖累，短期业绩可能持续承压，下调至“增持”评级。

    　　销售规模收缩，二季度以来跌幅收窄

    　　2024 年5 月公司实现销售面积187.1 万方，销售金额233.3 亿元，分别同比下降12.2%和29.2%，环比分别增长13.9%和11.7%。2024 年1-5 月，公司累计实现销售面积742.5 万方，销售金额1022.1 亿元，分别同比下降29.0%和39.1%，仍保持克而瑞销售前三排名；销售均价13764 元/平米，同比下降14.3%。

    　　单月新增2 宗地块，土地储备相对充足

    　　2024 年5 月公司在沈阳新增2 宗地块，计容建面9.7 万方，总地价4.9 亿元。1-5月公司在二线城市拿地5 宗，计容建面45.9 万方，总地价23.3 亿元，拿地权益比50.7%，拿地强度2.3%。2023 年公司累计获取新项目总计容建面596.0 万方，权益地价463.2 亿元；截至一季度末，公司在建项目计容建面5675.7 万方，规划中项目计容建面3169.0 万方，整体可售资源相对充足。

    　　全额偿还到期美元债，负债优化融资畅通

    　　2024 年6 月5 日，公司公告将全数偿付到期美元中期票据本息6.126 亿美元，自3 月偿还6.47 亿美元后再次偿还到期美元债，年内已无美元债到期。公司自5月以来获融资超300 亿元，其中5 月16 日公司成功发行14.34 亿元CMBS，票面利率3.6%，5 月23 日获得招商银行等金融机构200 亿元银团贷款，是2020年以来房地产业金额最大的单笔贷款，我们认为本次银团融资或将起到示范效应，带动公司其他融资加速落地。截至一季度末，公司扣预负债率64.9%，相比2023 年底下降0.6 个百分点，净负债率59.3%；持有货币资金830.7 亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债，一季度境内新增融资的综合成本3.3%。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。